COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE

RECOMMANDATION n° 11 relative aux ventes forcées intervenant sur un immeuble en copropriété

La présente recommandation concerne la vente par adjudication, l'expropriation pour cause d'utilité publique ou l'exercice d'un droit de préemption publique portant sur un ou plusieurs lots d'un immeuble en copropriété ou sur des parties communes dudit immeuble.

Vu les articles 20 et 16-1 de la loi du 10 juillet 1965.

« Article 20 :

Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation, à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception, à la diligence de l'acquéreur. Avant l'expiration d'un délai de huit jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai ».

« Article 16-1 :

Article 16-1 (L. n° 79-2 du 2 janvier 1979, article 2). Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.

La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.

Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ».

Vu les articles 5 et 6 du décret du 17 mars 1967.

«Article 5 :

Pour l'application des dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il n'est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

Indépendamment de l'applicatiion des dispositions dudit article 20, le syndic adresse, avant l'établissement de l'un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui cède son droit, un état daté qui, en vue de l'information des parties, indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes :

a) les sommes qui correspondent à la quote-part du cédant :

• Dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ;
• Dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non encore exécutée.

b) Éventuellement, le solde des versements effectués par le cédant à titre d'avance ou de provision ».

« Article 6 :

Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire du droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 ».

1. - Vente par adjudication

La commission rappelle :

• que les dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret du 17 mars 1967, ci-dessus reproduites, sont applicables à une vente par adjudication d'un lot de copropriété, qu'il s'agisse d'une vente devant le tribunal sur licitation ou sur saisie immobilière ou encore d'une adjudication devant notaire.

En conséquence, la commission recommande à l'avocat du créancier poursuivant, ou au notaire :

• de demander au syndic, préalablement à la vente, l'état daté prévu par l'article 5 du décret, ceci afin d'assurer la meilleure information possible des acquéreurs, à défaut de pouvoir recourir, dans la plupart des cas, au certificat de l'article 20 de la loi ;
• de faire figurer dans le cahier des charges de la vente le domicile élu où sera reçue une éventuelle opposition ; le choix de ce domicile n'est pas réglementé. Il se portera de préférence sur le cabinet de l'avocat ou l'étude du notaire chargé de recevoir les fonds ;
• après la vente, de notifier sans délai au syndic le jugement ou le procès-verbal d'adjudication qui constitue l'acte translatif de propriété. Cette notification rappellera l'élection de domicile, le délai de huitaine pour faire opposition et l'obligation, le cas échéant, pour le syndic d'y procéder par acte extrajudiciaire. Pour ce qui concerne le contenu de l'opposition, les créances dont le syndicat peut faire état, la pratique de la clause dite « de solidarité » et l'opportunité d'inscrire au plus tôt l'hypothèque légale du syndicat, il est renvoyé à la recommandation n' 9.
• enfin, d'aviser le détenteur effectif des fonds, par exemple le bâtonnier, s'il a été constitué séquestre et le juge si une procédure d'ordre est ouverte.

Par ailleurs, il a été déjà rappelé dans la recommandation n° 9 que la créance du syndicat pour un arriéré de charges n'a qu'un caractère chirographaire et que l'opposition formée par le syndic n'emporte pas de privilège au profit du syndicat.

Dans le cas d'une vente sur saisie immobilière, l'opposition du syndic n'aura nécessairement qu'un objet limité à la partie du prix disponible après que les créanciers inscrits auront été désintéressés. La jurisprudence en déduit que le défaut de notification de l'adjudication au syndic n'ouvrirait droit à une indemnisation du syndicat que s'il était établi que le prix excédait les créances privilégiées et que le syndicat avait une chance d'être effectivement payé.

2. - Expropriation pour cause d'utilité publique

La commission constate :

• que bien que cette situation soit peu fréquente, une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique peut concerner un ou plusieurs lots dans un immeuble placé sous le statut de la copropriété, ou bien certains lots en même temps que des parties communes, ou encore des parties communes seulement. Moins rare sera l'hypothèse d'une procédure touchant la totalité de l'immeuble en copropriété ;
• que ni le code de l'expropriation ni la loi du 10 juillet 1965 n'envisagent ces éventualités ;
• qu'en vertu de l'article L. 12-1 du Code de l'expropriation le transfert de propriété est opéré par voie d'accord amiable ou par une ordonnance rendue par le juge de l'expropriation et qu'il résulte des articles R. 11-28 et R. 12-4 du même code que l'ordonnance désigne chaque immeuble ou fraction d'immeuble exproprié, en précisant l'identité de chaque propriétaire, au vu des renseignements figurant au cadastre à la date de l'ordonnance.

En conséquence, la commission considère, sous réserve de l'appréciation des tribunaux :

• que l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre de chacun des copropriétaires concernés, tant pour la partie privative de son lot que pour la quote-part y afférente des parties communes, telle que déterminée dans l'état descriptif de division ;
• que l'expropriation n'est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat des copropriétaires que lorsqu'elle porte exclusivement sur une partie commune, à charge par le syndic de répartir l'indemnité entre les copropriétaires selon les dispositions de l'article 16-1 ci-dessus.

La commission recommande à l'autorité expropriante lorsque l'expropriation porte sur un ou plusieurs lots ;

• en cas d'accord amiable, faisant l'objet d'un acte authentique ou d'un acte administratif, de faire application des dispositions de l'article 20 ;
• en cas d'ordonnance d'expropriation, de notifier au syndic l'avis de mutation prévu par ce texte, pour lui permettre, dans le cas où le copropriétaire exproprié serait débiteur à l'égard du syndicat, de faire opposition entre les mains de l'expropriant qui procédera alors à la consignation de l'indemnité conformément aux dispositions de l'article R. 13-65 du Code de l'expropriation.

3. - Exercice d'un droit de préemption publique La commission rappelle

• que dans l'hypothèse de l'exercice par l'autorité publique, du droit de préemption qui lui est reconnu par la loi, le transfert de propriété s'opère différemment suivant qu'il existe ou non accord sur le prix.

1. En cas d'accord sur le prix, le transfert de propriété s'opère :
• soit à la date de la notification de la décision du titulaire du droit de préemption d'acquérir aux prix et conditions de la déclaration d'intention d'aliéner ;
• soit à la date de la notification de l'acceptation par le propriétaire de la contreproposition du titulaire du droit de préemption
• soit à la date de l'accord amiable.
2. En cas de désaccord sur le prix, le transfert de propriété s'opère lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :
• une décision juridictionnelle est passée en force de chose jugée : jugement notifié non frappé d'appel dans le délai ou arrêt de la Cour d'appel ;
• aucune des deux parties n'a exercé le droit de repentir prévu par l'article L. 213-7 du Code de l'urbanisme.
3. En cas de délaissement (décision d'acquérir prise par le titulaire du droit de préemption à la demande du propriétaire dans les périmètres de zones d'aménagement différé ou de droit de préemption urbain) le transfert de propriété s'opère à la date de la notification de la décision d'acquérir par le titulaire du droit de préemption, alors même que les parties seraient en désaccord sur le prix. Dans ce dernier cas et dans la mesure, en effet, où le délaissement est irréversible, il est considéré qu'il y a accord sur la chose et sur un prix déterminable.

En conséquence la commission recommande aux titulaires d'un droit de préemption :

• de notifier sans délai au syndic l'avis de mutation prévu par l'article 20 à l'une des dates correspondantes aux hypothèses susvisées,