Vu l'article 20 de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 modifié fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu les articles 5 et 5-1 du décret n° 67-223 du
17 mars 1967 pris pour son application, modifiée par le décret du 17 février
1995 ;
Considérant que l'article 5 du
décret du 17 mars 1967 modifié dispose :
« Le syndic adresse, avant l'établissement de
l'un des actes visés au précédent article, au notaire chargé de recevoir
l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire partie à
l'acte, un état daté qui, en vue de l'information des parties et le cas
échéant, des créanciers inscrits, indique d'une manière même approximative,
pour le lot considéré, et sous réserve de l'apurement des comptes :
a)
les sommes qui correspondent à la quote-part du copropriétaire intéressé
b) éventuellement, le solde des versements
effectués par le copropriétaire intéressé à titre d'avance ou de provision, à
quelque titre que ce soit, ainsi que les décisions de l'assemblée générale d'où
résultent ces avances et provisions ;
c) s'il y a lieu, le montant des sommes restant
dues à un titre quelconque au syndicat et leur justification ;
d) le montant des charges
afférentes au lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier
budget prévisionnel voté ».
Considérant que l'article 5-1 du
décret du 17 mars 1967 modifié dispose :
« Pour l'application des dispositions de
l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n'est tenu compte que
des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la
mutation.
L'opposition éventuellement formée par le syndic
doit énoncer d'une manière précise :
Si le lot fait objet d'une vente sur licitation
ou sur saisie immobilière, l'avis du mutation prévu par l'article 20 de la loi
précitée du 10 juillet 1965 est donné au syndic, selon le cas soit par le
notaire soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant; si le lot
fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de l'exercice
d'un droit de préemption publique, l'avis de mutation est donné au syndic,
selon le cas, soit par le notaire ou par l'expropriant soit par le titulaire du
droit de préemption ; si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de
mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention ».
Considérant qu'afin de faciliter, lors de la
mutation à titre onéreux d'un lot, les relations entre le notaire,
éventuellement l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant d'une part, et
le syndic d'autre part, la pratique a élaboré des formulaires contenant les
informations prescrites par les textes ;
Considérant que l'article 20 de la loi du 10
juillet 1965 ayant été modifié par la loi du 21 juillet 1994 relative à
l'habitat, et que les articles du décret du 17 mars 1967 ayant été également
modifiés, il est apparu utile à la commission, à titre indicatif et non
normatif, de proposer en annexe de la présente recommandation deux modèles
relatifs respectivement à l'état daté prévu par l'article 5 du décret (annexe
1) et au certificat délivré en application de l'article 20 de la loi (annexe
2).
Que, préalablement, la commission précise
Que le notaire chargé de recevoir tout acte
conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété à titre onéreux
d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un
droit réel, doit demander au syndic, préalablement à l'établissement de cet
acte, l'état daté prévu par l'article 5 du décret ;
Que l'état daté, établi par le syndic et adressé
par ce dernier au notaire, est destiné à l'information des parties, et, le cas
échéant, des créanciers inscrits ;
Que l'état daté indique, d'une manière même
approximative, et sous réserve de l'apurement des comptes les sommes
mentionnées aux a, b, c et d de l'article 5, portant sur Je lot faisant l'objet
d'un transfert ou de la constitution d'un droit réel ;
Que les sommes visées au a de l'article 5 sont
celles, correspondant à la quote-part du copropriétaire cédant, qui pourront
être demandées à l'acquéreur, si elles deviennent exigibles après le transfert
de propriété ou la constitution du droit réel :
Que les sommes visées au b de l'article 5 correspondent
à des versements effectués par le copropriétaire cédant à titre d'avance ou de
provision sans que la charge définitive du versement lui incombe, et dont en
conséquence le syndicat des copropriétaires pourrait être débiteur à son égard
(par exemple, solde de l'avance de trésorerie permanente, provision spéciale de
l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée) ;
Que les sommes visées au c de l'article 5 sont
celles qui pourraient rester dues par le copropriétaire cédant, pour le lot
considéré, au syndicat des copropriétaires à un titre quelconque (par exemple,
charges impayées avec mention à la date de l'appel de fonds) ;
Que l'information prévue par le d de l'article 5
sur le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier
exercice approuvé et le dernier budget prévisionnel voté, a pour objet de
porter ces indications à la connaissance de l'acquéreur éventuel pour lui
permettre de vérifier, en cas d'acquisition, qu'il sera en mesure de faire face
aux obligations juridiques et financières attachées à sa qualité de
copropriétaire
Que le certificat prévu à l'article 20 de la loi
du 10 juillet 1965 modifiée est établi, le cas échéant, par le syndic et remis
au vendeur ou adressé au notaire chargé de recevoir l'acte de mutation à titre
onéreux ;
Que le syndic n'a à délivrer le certificat prévu
à l'article 20 précité que dans la mesure où le vendeur est libre de toute
obligation à l'égard du syndicat;
Que, sous réserve de l'interprétation des
tribunaux, les termes « libre de toute obligation » paraissent devoir
s'entendre comme s'appliquant à l'ensemble des lots dont le vendeur est
propriétaire, et non pas seulement au lot concerné par la mutation, du moins en
vue de l'opposition au versement des fonds ;
Que, conformément aux dispositions de l'article
5-1 du décret du 17 mars 1967 modifié, il ne doit être tenu compte, pour
l'établissement du certificat, que des créances effectivement liquides et
exigibles à la date de la mutation, étant précisé que :
État daté relatif au lot
faisant l'objet de la mutation à titre onéreux en vue de l'information des
parties et des créances inscrits (art. 5 du décret n' 67-223 du 17 mars 1967
modifié)
Montant
A. Sommes correspondant à la quote-part du copropriétaire
cédant pour le lot considéré : ....................
B. Solde des versements effectués par le
copropriétaire cédant à titre d'avance ou provision pour le lot considéré :
............................
C. Sommes restant dues au syndicat pour le lot
considéré : ...............
D. À titre indicatif, montant des charges
afférentes au lot considéré pour :
......................................................................
délivré en application des
dispositions de l'article 20 modifié de la loi n' 65-557 du 10 juillet 1965
« Art. 20. - Lors de la mutation à titre
onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du
syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute
obligation à l'égard du syndicat avis de la mutation doit être donné par le
notaire au syndic de l'immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception.
Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet
avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire,
opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le
paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition
contient l'élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance
de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les
causes de la créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi
énoncé.
« Tout paiement ou transfert amiable ou
judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent
est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
«L'opposition régulière vaut au profit du
syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à
l'article 19- 1. »
Le syndic soussigné atteste que le
copropriétaire ci-après nommé, pour les lots lui appartenant, est libre, à ce
jour, de toute obligation à l'égard du syndical.
Si la mutation n'intervient pas dans un délai
d'un mois de la date du présent certificat, avis de celle-ci devra être donné
par lettre recommandée avec avis de réception, conformément à l'article 20 de
la loi précitée du 10 juillet 1965, afin de permettre au syndic de former
éventuellement opposition.
Fait à : ................. Le: ..............