CONTRAT DE SYNDIC

 

Réf. immeuble: 1008

N° de mandat:

 

ENTRE LES SOUSSIGNES

 

Le syndicat des copropriétaires, 4-6-8 RUE FRANCIS GARNIER sis 4.6.8 RUE FRANCIS GARNIER - 29200 BREST

 

D'une part,

 

ET

 

FONCIA JANIN, S.A.S., au capital de 40 000,00, dont le siège social est 26 rue Algésiras - 29200 BREST, représentée par MONSIEUR RENON, titulaire de la carte professionnelle n° 17 et d'une assurance en Responsabilité Civile Professionnelle n° 7950214 délivrée par AIG EUROPE.

 

D'autre part,

 

IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT:

 

Par sa résolution prise en Assemblée Générale des Copropriétaires, réunie le , le Syndicat confie à FONCIA JANIN, les fonctions de Syndic dudit immeuble, dans le cadre de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, modifiés, aux clauses et conditions ci-après, jointes à la convocation et notifiées à l'ensemble des copropriétaires.

Il ne s'agit pas d'un contrat d'adhésion mais bien d'un document, fruit de la négociation ; en conséquence, il appartient à chaque copropriétaire avant l'assemblée générale statuant sur ce dernier, de faire part au conseil syndical des remarques ou objections quant aux formulations ou prestations qu'il contient.

 

I – DESCRIPTION DE L’IMMEUBLE.

 

a) COMPOSITION

      Lots principaux: 54

 

Appartements ou studios

Locaux commerciaux

Chambres particulières

54

0

0

Boxes de voitures

Parkings

Lots divers

0

0

0

 

b) ELEMENTS EQUIPEMENTS COMMUNS

 

Loge gardien

N

Gardien immeuble

N

Chauffage

Individuel

Energie chauffage

Gaz

Eau chaude

Individuelle

Energie eau chaude

Gaz

Compteurs eau chaude

0

Eau froide

Individuelle

Compteurs eau froide

O

Digicode

N

Interphone

0

Vidéophone

N

Antenne télé

0

Câblage

N

Télésurveillance

N

Ascenseur

0

Monte-voitures

N

Monte-charges

N

Vide-ordures

N

VMC

N

Climatisation

N

Portail automatique

N

détection incendie

N

Groupe électrogène

N

Traitement des eaux

N

Surpresseur

N

Pompe relevage

N

Espaces verts

N

Tennis

N

Piscine/bassin

N

 

 

II – DUREE.

 

Le présent contrat est consenti et accepté aux conditions suivantes:

 

Il entrera en vigueur le                     , pour une durée d'une année et prendra fin le 30 juin 2007

 

Pendant cette période, le contrat ne pourra être résilié par le syndicat que pour motif légitime porté à la connaissance du syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, par le conseil syndical ou par plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des voix de l'ensemble de la copropriété. L'assemblée devra alors statuer à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

 

Le syndic, de son côté, pourra pendant la même période mettre fin à ses fonctions, pour motif légitime, à condition d'en prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins TROIS MOIS à l'avance, le Président du conseil syndical ou à défaut, chaque copropriétaire.

 

III – FONTIONNEMENT DE LA COPROPRIETE.


Conformément à l'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical contrôle et assiste le syndic.

Le syndic s'engage à mettre tout en oeuvre pour faciliter l'action du conseil syndical :

-          il l'informera de l'application des décisions prises par l'assemblée générale,

-          il le fera participer à l'élaboration de l'ordre du jour de l'assemblée générale,

-          il lui adressera à sa demande copie des courriers concernant le fonctionnement de la copropriété.

 

Les copropriétaires s'efforceront d'informer le conseil syndical de leurs interventions auprès du syndic.

Le conseil syndical aidera à résoudre les difficultés rencontrées soit par le syndic, soit par les copropriétaires et s'efforcera :

-          de répondre à toute sollicitation du syndic dans les meilleurs délais,

-          de rendre compte de son activité à l'assemblée générale et de donner son avis sur les différents points de l'ordre du jour, de préférence par écrit.

 

IV – MISSION DU SYNDIC

 

Les missions du syndic, listées dans ce chapitre, rentrent dans le cadre de la gestion courante durant les heures ouvrables, étant ainsi établies: du lundi au vendredi de 09h00 à 12h00 et - de 14h00 à 18h00. La rémunération de ces tâches est indiquée au chapitre IX.

D'autres prestations peuvent être faites par le syndic, d'autres missions peuvent lui être confiées par les assemblées générales ou par ru copropriétaire, leurs tarifs sont indiqués au même chapitre.

 

- ASSEMBLEE GENERALE ET CONSEIL SYNDICAL

 

-          Visite technique de l'immeuble en prévision de l'assemblée générale (incluse dans le nombre de visites contractuelles).

-          Tenue de la réunion du conseil syndical préalable à l'assemblée générale: vérification des comptes et préparation de l'ordre du jour.

-          Constitution du dossier de l'assemblée générale.

-          Tenue de l'assemblée générale annuelle, hors location de salle.

-          Rédaction du procès verbal - feuille de présence - tenue du registre des délibérations.

-          Exécution et suivi des résolutions de l'assemblée générale, (sauf liste Chapitre IX - §a prestations particulières)

-          Diffusion à tous les copropriétaires des documents ou notes nécessaires à leur bonne informationl y compris liste des copropriétairE débiteurs, hors frais de duplication et d'expédition.

 

- COMPTABILITE

 

-          Tenue d'une comptabilité séparée ouverte au nom du syndicat des copropriétaires.

-          Transit des fonds de la copropriété par le compte bancaire séparé ou unique tel que défini au chapitre VI.

-          Paiement des factures à 30 jours fin de mois de la date de réception ou d'échéance

-          Répartition des dépenses entre les copropriétaires selon la périodicité choisie par le syndicat des copropriétaires.

-          Présentation des comptes de gestion, état des dettes et des créances, situation de trésorerie.

-          Mise à disposition de la totalité des documents comptables nécessaires au contrôle du commissaire aux comptes de la copropriété et des éventuels conseils ou à tout copropriétaire, dans le cadre des dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des décision d'assemblée générale, le contrôle des mouvements bancaires pouvant s'effectuer par sondage en cas de compte unique

-          Communication double ou copie des lettres-chèques émises ainsi que, par sondage en cas de compte unique, la justification des débits correspondants par accès aux extraits du compte bancaire, hors frais de duplication et d'expédition

-          Présentation du budget prévisionnel, et après approbation par l'Assemblée Générale, ajustement de l'avance de trésorerie selon les dispositions de l'article 35,10 du décret du 17 mars 1967 du règlement de copropriété ou d'une décision d'assemblée générale.

-          Les comptes feront ressortir la TVA et/ ou les charges récupérables prévues par la loi du 6 juillet 1989.

-          Etablissement des appels de provisions au début de chaque trimestre civil.

-          Etablissement des appels de provisions pour travaux selon calendrier voté en assemblée générale.

-          Gestion et rémunération du fonds de réserve constitué dans le cadre de l'article 35,50 du décret du 17 mars 1967, selon les dispositions fixées par décisions d'assemblée générale.

-          Etablissement et mise à jour permanente du fichier des copropriétaires.

 

- GESTION DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER

 

-          Le syndic n'assure cette mission que pour les parties communes ou pour des faits qui y trouvent leur origine.

-          Visite des locaux communs par le syndic ou son représentant. Toutefois, pour les nécessités de l'ensemble immobilier, il est dès à présent prévu une visite contractuelle avec compte rendu de visite au Président du conseil syndical

-          Commande et surveillance des travaux relevant de la gestion courante.

-          Souscription des contrats d'entretien concernant les éléments d'équipements communs et surveillance de leur exécution.

-          Présence aux heures ouvrables au cabinet du syndic.

-          Conseil pour travaux d'entretien et de rénovation.

-          Constitution annuelle des documents du syndicat en vue de leur archivage.

 

- CARNET D'ENTRETIEN - Loi art.45-1 et décret n° 2001-477

 

L’ouverture et la mise à jour, assurées par le syndic, s'imposent à tous les immeubles en copropriété. Le carnet d'entretien a pour objet d'informer tout éventuel candidat à l'acquisition d'un lot, de l'état d'entretien de l'immeuble.

 

Pour permettre une gestion préventive des travaux d'entretien, en application de l'article 5 du décret n° 2001-477 et de la décision d'assemblée générale, il contient le détail de toutes les interventions réclamant la consultation préalable du Conseil Syndical (art.21), classées par nature.

Le coût pour la mise en oeuvre de ces prestations est donné au chapitre IX REMUNERATION.

 

- ASSURANCES

 

-          Souscription de la police multirisque après définition des garanties s'il y a lieu, avec le conseil syndical.

-          Vérification annuelle du rapport sinistre à primes et négociation éventuelle de l'indexation annuelle de la prime.

-          Déclaration des sinistres concernant les parties communes.

-          Information aux copropriétaires concernés de la réponse de la compagnie.

 

- GARDIENS CONCIERGES ET EMPLOYES D'IMMEUBLE TITULAIRES

 

-          Recherche, hors frais d'annonce.

-          Engagement, établissement du contrat et détermination du salaire conventionnel. . Paiement des salaires et indemnités diverses.

-          Tenue du livre des salaires.

-          Déclaration aux organismes sociaux et fiscaux, attestations et déclarations diverses.

 

- RUPTURE - FIN DE CONTRAT

 

L'Assemblée Générale des copropriétaires peut décider de ne pas renouveler ou de mettre un terme au mandat précédemment confié.

 

Dans cette hypothèse, pour réunir l'ensemble des pièces et documents (1) à transmettre au syndic nouvellement élu, FONCIA JANIN percevra une rémunération facturée au temps passé selon barème horaire du cabinet (heures ouvrables).

 

Le dossier transmis comprend notamment:

-          Les contrats souscrits par le syndicat

-          Les pièces et justificatifs comptables

-          Les documents relatifs au(x) salarié(s) du syndicat - Les archives

 (1) cette liste étant énonciative et non limitative

 

CONCURRENCE - ETHIQUE - FILIALES DU GROUPE

 

FONCIA s'engage:

-          à ne percevoir aucune ristourne ou rémunération autre que celle prévue au présent contrat

-          à pratiquer une politique de maîtrise des charges,

-          à mettre périodiquement les fournisseurs en concurrence loyale.

 

Les fournisseurs et prestataires de service s'obligent à respecter les termes de la charte « Garantie Clarté» dont un exemplaire est remis au Président du Conseil Syndical.

 

Recherchant la meilleure prestation et prenant en compte les volumes traités au plan national dans le cadre de ses activités de syndic de copropriété, gestion locative et transaction, tout en respectant les règles de concurrence et de transparence, FONCIA pourra être amené à faire appel à l'une des filiales du Groupe, notamment :

-          COMPAGNIE NATIONALE D'EXPERTISE ET DE MESURAGE: spécialisée dans la délivrance d'attestations obligatoires, préalable à la rédaction de certains actes (superficie, plomb, amiante, termites, gaz, etc.. ..),

-          ASSURIMO: spécialisée dans le courtage d'assurances,

 

ou celles qui viendraient à être créées pour la recherche du meilleur service au meilleur prix au bénéfice du client.

 

MODALITES DE RECOUVREMENT DES CHARGES OU APPELS DE FONDS

 

Les charges ou appels de fonds sont, d'une façon générale, payables à la date d'exigibilité portée sur l'avis.

Les appels de fonds sur budget prévisionnel sont, par contre, exigibles le 1er de chaque trimestre civil.

Par précaution, il est cependant défini un protocole de recouvrement à compter de la date d'émission de l'appel de fonds :

-          Mise en demeure :         1 mois de la date d'exigibilité

-          2ème relance :            1 mois et demi de la date d'exigibilité

-          3ème relance :         2 mois et demi de la date d'exigibilité

-          Sommation ou Saisine du TGI : peut intervenir à n'importe quel moment à compter de la mise en demeure

-          Calcul des intérêts au profit du Syndicat des Copropriétaires

-          Liste des Copropriétaires débiteurs joint à chaque convocation d'Assemblée Générale

Le coût de ces démarches, est donné au chapitre IX REMUNERATION - paragraphe c) prestations spéciales, est imputable au seul copropriétaire débiteur (Article 10-1 de la Loi du 10/07/65).

 

V – GARANTIES FINANCIERES

 

FONCIA JANIN adhère à la Société de caution mutuelle dénommée C.G.I.A., dont le siège social est à PARIS (75008), 89 rue de la Boétie sous le n° d'adhèrent       , laquelle Caisse garantit les sommes et valeurs reçues au titre des activités de gestion immobilière et de transactions visées par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application.

 

VI – GESTION DU COMPTE BANCAIRE

 

En application de l'article 18,6° de la loi du 10 juillet 1965, à défaut d'une décision différente pris en assemblée générale, en application de l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967, les fonds du syndicat seront déposés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

 

Dans tous les cas, la comptabilité du Syndicat sera indépendante de celle des autres copropriétés et fera clairement apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du Syndicat.

 

Le Syndicat ayant expressément voté pour le versement des fonds au compte unique syndicat des copropriétaires du cabinet, FONCIA JANIN bénéficiera de ce compte dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970.

 

VII - LITIGES,RECLAMATIONS

 

En cas de litige pour l'exécution du présent contrat, les parties s'efforcent de trouver une solution amiable. A ce titre, le syndic accepte l'intervention d'associations d'usagers et des syndicats professionnels, par l'intermédiaire d'une commission de conciliation.

Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le syndic et un ou plusieurs copropriétaires. Cette commission n'émet qu'un avis qui peut ne pas satisfaire l'une ou l'autre des parties.

 

La conciliation n'interrompt pas la prescription des délais de recours devant les tribunaux: aussi chacune d'entre elles conserve la liberté de saisir à tout moment le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, qui reste seul compétent.

Le syndic s'oblige à déclarer à son assurance RCP, toute anomalie relevant de sa gestion ayant entraîné un préjudice, sur demande du conseil syndical ou de l'assemblée générale.

 

VIII - SYNDIC DE QUALITE

 

Soucieux de la qualité des services délivrés à ses clients et pour le cas où vous ne seriez pas satisfait de la procédure visée au chapitre précédent, FONCIA Groupe a créé un Service Client - 3 rue de Stockholm 75008 PARIS - lequel a pour mission de recevoir les réclamations des clients de l'ensemble de ses filiales et d'y donner suite en procédant à une instruction des dossiers afin de rechercher, dans un esprit de conciliation, une solution amiable.

 

Les honoraires du syndic, pour les prestations de gestion courante, sont fixés, par exercice (12 mois), à :

 

Hors Taxes

6811,12 €

T.V.A. (19,6 %)

1 334,98 €

Toutes Taxes Comprises

8 146,10 €

 

 

 

a) PRESTATIONS PARTICULIERES

HT

TVA

TTC

Barème Horaire du Cabinet applicable à toutes les prestations au temps passé Heures non ouvrables:

Heures non ouvrables :

 

 

 

 

- directeur de gestion:

 

115,30

22,60

137,90

- principal ou gestionnaire:

 

80,00

15,68

95,68

- directeur de gestion + assistante:

1 heure

140,0

27,44

167,44

Heures ouvrables:

 

 

 

 

- directeur de gestion:

 

90,50

17,74

108,24

- principal ou gestionnaire:

 

66,00

12,94

78,94

- directeur de gestion + assistante:

 

110,00

21,56

131,56

Location de salles:

 

- hors locaux FONCIA :

aux frais réels

- dans locaux FONCIA

50,00

9,80

59,80

Répartition des charges selon compteurs divisionnaires:

 

 

 

- par tranche de 50 compteurs

38,80

7,60

46,40

- par relevé:

19,80

3,88

23,68

Frais de photocopies: à l'unité:

0,15

0,03

0,18

Frais postaux: (convocations assemblées générales et diffusion procès verbaux)

aux frais réels

Frais administratifs (divers courriers) : forfait/lot principal:

10,00

1,96

11,96

- (hors frais de duplication et d'expédition pour les convocations et procès-verbaux d'assemblée générale)

 

 

 

Conseils Syndicaux et Assemblées Générales Supplémentaires ou tenus hors heures ouvrables

 

 

 

- tenue du conseil syndical ou / et de l'assemblée générale

au temps passé selon barème horaire cabinet

- préparation AG oui et CS supplémentaires forfait/lot principal:

au temps passé selon barème horaire cabinet

Honoraires pour travaux (votés en Assemblée Générale ou après sinistre)

 

 

 

- études et appel d'offres facilitant la décision du Syndicat

Au temps passé selon étude

- gestion financière, administrative et comptable en %

2,63 % TTC du montant TTC

- suivi technique (sans responsabilité de maîtrise d'œuvre) en %

5,98 % du montant TTC

Gestion en suivi des travaux après sinistre (parties communes) au temps passé

au temps passé selon barème horaire cabinet

Contrat du remplaçant du personnel d'immeuble (congés payés, maladies, accident, maternité, etc...)

42,69

8,37

51,06

Constitution et dépôt du dossier de financement ( en cas de prêt)

au temps passé selon barème horaire cabinet

Procédures hors impayés en %

au temps passé selon barème horaire cabinet

Tenue d'un compte séparé par décision d'AG

 

 

 

- Majoration des honoraires Forfait par lot principal:

41,16

8,07

49,23

- carnet d'entretien (mentions obligatoires)

2,00

0,39

2,39

- carnet d'entretien (mentions complémentaires)

3,00

,0,59

3,59

Fonds placés au profit de la copropriété (calcul trimestriel)

1 % du capital placé

b) OUVERTURE, CLOTURE, FIN DE GESTION, RUPTURE DE CONTRAT

 

 

 

Prise en charge de la copropriété

Remise commerciale

Frais de transmission des dossiers au nouveau syndic

au temps passé selon barème horaire cabinet

c) PRESTATIONS SPECIALES

 

 

 

Frais pour recouvrement des impayés:

 

 

 

-mise en demeure (recommandée) à la charge du copropriétaire défaillant

23,80

4,66

28,46

- 2ème ou 3ème relance (simple) à la charge du copropriétaire défaillant

14,30

2,80

17,10

- calcul des intérêts au profit du Syndicat au taux légal d'intérêt

4,57

0,90

5,47

- saisine du Tribunal de Grande Instance

15,01

2,94

17,95

- dossier transmis à l'huissier

83,50

16,37

99,87

- sommation Article 19

232,40

45,55

277,95

- sommation dans le cadre de la SCI

332,10

65,09

397,19

- protocole d'accord

70,79

13,87

84,66

- calcul des intérêts débiteurs sur décision de justice

au temps passé selon barème horaire cabinet

- opposition sur vente forcée

165,80

32,50

198,30

- demande de renseignements hypothécaires

67,20

13,17

80,37

- demande de titre de propriété pour procédure

67,20

13,17

80,37

- bordereau d'hypothèque légale

249,50

48,90

298,40

- dossier transmis à l'avocat

332,10

65,09

397,19

- commandement saisie

415,00

81,34

496,34

- débours et maintenance du dossier-avocat / An en %

8,46 %

1,66 %

10,12 %

Frais de mutation: renseignements pour la réalisation de la vente (vendeur)

119,50

23,42

142,92

                              renseignements pour l'information de l'acquéreur (vendeur)

180,50

35,38

215,88

d) PRESTATIONS INDIVIDUELLES

 

 

 

Frais de mutation

 

 

 

- mise à jour fichiers (y compris Livret d'Accueil) (Acquéreur)

100,00

19,60

119,60

- opposition (Vendeur)

129,58

26,40

154,98

- tenue de compte vendeur / an (Vendeur)

7,62

1,49

9,11

Livret d'accueil (pour copropriétaire qui en fait la demande)

38,50

7,55

46,05

Attestation pour déclaration fiscale

remise commerciale

Frais de chèque ou prélèvement impayés

20,40

4,00

24,40

Frais prélèvement mensuel

0,64

0,13

0,77

Gestion de dossier sinistre privatif

au temps passé selon barème horaire cabinet

Carnet d'entretien facturé aux personnes étrangères à la copropriété

15,30

3,00

18,30

 

Nota: la liste ci-dessus est limitative, mais toute prestation non prévisible et non prévue au contrat, dès lors qu'elle est fournie dans l'intérêt de l'immeuble et qu'elle est dûment justifiés pourra être facturée au temps passé, selon le barème horaire du Cabinet. Dans ce cas, sauf raison de force majeure, le Conseil Syndical devra en être avisé préalablement

 

X – REVISION DES PRIX

 

Sauf accord particulier, les honoraires définis ci-dessus seront révisés annuellement à la date de clôture de l'exercice comptable et au fur et à mesure de la variation des indices, en fonction de la formule suivante:

 

H = 0,10 Ha + (0,90 Ha I / Ia)

 

H =          Montant révisé des honoraires

Ha =         Montant antérieur des honoraires.

I =            Indice national élémentaire des salaires de l'industrie et du bâtiment (publié à la date de révision)

Ia =          Indice élémentaire à la date de rédaction du contrat

(dernier indice publié - valeur au )

 

Exemple : si Ha=10.000 Euro / an, la = 100 et 1 = 101; alors: 10.090 = 0,10(10.000) + (0,90(10.000) x 101/100)

 

Le présent contrat est établi en fonction des conditions économiques et réglementaires connues à la date de la signature.

 

XI – ELECTION DE DOMICILE

 

Pour l'entière exécution des présentes, les parties élisent domicile, pour le syndicat, à l'immeuble, pour le syndic 26 rue Algésiras 29200 BREST

 

Fait à BREST, le 17 mars 2006

 

Faire précéder de la mention "Lu et Approuvé"

 

Pour le Syndicat                                                   Pour le Syndic,