CONTRAT DE SYNDIC
Réf. immeuble: 1008
N° de mandat:
Le syndicat des
copropriétaires, 4-6-8 RUE FRANCIS GARNIER sis 4.6.8 RUE FRANCIS GARNIER -
29200 BREST
D'une part,
ET
FONCIA JANIN, S.A.S.,
au capital de 40 000,00, dont le siège social est 26 rue Algésiras - 29200
BREST, représentée par MONSIEUR RENON, titulaire de la carte professionnelle n°
17 et d'une assurance en Responsabilité Civile Professionnelle n° 7950214
délivrée par AIG EUROPE.
D'autre part,
IL A ETE CONVENU ET
ARRETE CE QUI SUIT:
Par sa résolution prise
en Assemblée Générale des Copropriétaires, réunie le , le Syndicat confie à
FONCIA JANIN, les fonctions de Syndic dudit immeuble, dans le cadre de la Loi
du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, modifiés, aux clauses et
conditions ci-après, jointes à la convocation et notifiées à l'ensemble des
copropriétaires.
Il ne s'agit pas d'un
contrat d'adhésion mais bien d'un document, fruit de la négociation ; en
conséquence, il appartient à chaque copropriétaire avant l'assemblée générale
statuant sur ce dernier, de faire part au conseil syndical des remarques ou
objections quant aux formulations ou prestations qu'il contient.
I – DESCRIPTION DE L’IMMEUBLE.
a) COMPOSITION
Lots principaux: 54
Appartements
ou studios |
Locaux
commerciaux |
Chambres
particulières |
54 |
0 |
0 |
Boxes
de voitures |
Parkings |
Lots
divers |
0 |
0 |
0 |
b) ELEMENTS
EQUIPEMENTS COMMUNS
Loge gardien |
N |
Gardien immeuble |
N |
Chauffage |
Individuel |
Energie chauffage |
Gaz |
Eau chaude |
Individuelle |
Energie eau chaude |
Gaz |
Compteurs eau chaude |
0 |
Eau froide |
Individuelle |
Compteurs eau froide |
O |
Digicode |
N |
Interphone |
0 |
Vidéophone |
N |
Antenne télé |
0 |
Câblage |
N |
Télésurveillance |
N |
Ascenseur |
0 |
Monte-voitures |
N |
Monte-charges |
N |
Vide-ordures |
N |
VMC |
N |
Climatisation |
N |
Portail automatique |
N |
détection incendie |
N |
Groupe électrogène |
N |
Traitement des eaux |
N |
Surpresseur |
N |
Pompe relevage |
N |
Espaces verts |
N |
Tennis |
N |
Piscine/bassin |
N |
II –
DUREE.
Le présent contrat est consenti et accepté aux conditions suivantes:
Il entrera en vigueur le , pour une durée d'une année et prendra fin le
30 juin 2007
Pendant cette période, le contrat ne pourra être résilié par le syndicat
que pour motif légitime porté à la connaissance du syndic, par lettre
recommandée avec accusé de réception, par le conseil syndical ou par plusieurs
copropriétaires représentant au moins 25 % des voix de l'ensemble de la
copropriété. L'assemblée devra alors statuer à la majorité des voix de tous les
copropriétaires.
Le syndic, de son côté, pourra pendant la même période mettre fin à ses
fonctions, pour motif légitime, à condition d'en prévenir par lettre
recommandée avec accusé de réception, au moins TROIS MOIS à l'avance, le
Président du conseil syndical ou à défaut, chaque copropriétaire.
III
– FONTIONNEMENT DE LA COPROPRIETE.
Conformément à
l'article 21 de la Loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical contrôle et
assiste le syndic.
Le syndic s'engage à
mettre tout en oeuvre pour faciliter l'action du conseil syndical :
-
il l'informera de
l'application des décisions prises par l'assemblée générale,
-
il le fera participer à
l'élaboration de l'ordre du jour de l'assemblée générale,
-
il lui adressera à sa
demande copie des courriers concernant le fonctionnement de la copropriété.
Les copropriétaires
s'efforceront d'informer le conseil syndical de leurs interventions auprès du
syndic.
Le conseil syndical
aidera à résoudre les difficultés rencontrées soit par le syndic, soit par les
copropriétaires et s'efforcera :
-
de répondre à toute
sollicitation du syndic dans les meilleurs délais,
-
de rendre compte de son
activité à l'assemblée générale et de donner son avis sur les différents points
de l'ordre du jour, de préférence par écrit.
Les missions du syndic,
listées dans ce chapitre, rentrent dans le cadre de la gestion courante durant
les heures ouvrables, étant ainsi établies: du lundi au vendredi de 09h00 à
12h00 et - de 14h00 à 18h00. La rémunération de ces tâches est indiquée au
chapitre IX.
D'autres prestations
peuvent être faites par le syndic, d'autres missions peuvent lui être confiées
par les assemblées générales ou par ru copropriétaire, leurs tarifs sont
indiqués au même chapitre.
- ASSEMBLEE GENERALE ET CONSEIL SYNDICAL
-
Visite technique de
l'immeuble en prévision de l'assemblée générale (incluse dans le nombre de
visites contractuelles).
-
Tenue de la réunion du
conseil syndical préalable à l'assemblée générale: vérification des comptes et
préparation de l'ordre du jour.
-
Constitution du dossier
de l'assemblée générale.
-
Tenue de l'assemblée
générale annuelle, hors location de salle.
-
Rédaction du procès
verbal - feuille de présence - tenue du registre des délibérations.
-
Exécution et suivi des
résolutions de l'assemblée générale, (sauf liste Chapitre IX - §a prestations
particulières)
-
Diffusion à tous les
copropriétaires des documents ou notes nécessaires à leur bonne
informationl y compris liste des copropriétairE débiteurs, hors frais de
duplication et d'expédition.
- COMPTABILITE
-
Tenue d'une comptabilité
séparée ouverte au nom du syndicat des copropriétaires.
-
Transit des fonds de la
copropriété par le compte bancaire séparé ou unique tel que défini au
chapitre VI.
-
Paiement des factures à
30 jours fin de mois de la date de réception ou d'échéance
-
Répartition des dépenses
entre les copropriétaires selon la périodicité choisie par le syndicat des
copropriétaires.
-
Présentation des comptes
de gestion, état des dettes et des créances, situation de trésorerie.
-
Mise à disposition de la
totalité des documents comptables nécessaires au contrôle du commissaire aux
comptes de la copropriété et des éventuels conseils ou à tout copropriétaire,
dans le cadre des dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965
et des décision d'assemblée générale, le contrôle des mouvements bancaires pouvant
s'effectuer par sondage en cas de compte unique
-
Communication double ou
copie des lettres-chèques émises ainsi que, par sondage en cas de compte
unique, la justification des débits correspondants par accès aux extraits du
compte bancaire, hors frais de duplication et d'expédition
-
Présentation du budget
prévisionnel, et après approbation par l'Assemblée Générale, ajustement de
l'avance de trésorerie selon les dispositions de l'article 35,10 du décret du
17 mars 1967 du règlement de copropriété ou d'une décision d'assemblée
générale.
-
Les comptes feront
ressortir la TVA et/ ou les charges récupérables prévues par la loi du 6
juillet 1989.
-
Etablissement des appels
de provisions au début de chaque trimestre civil.
-
Etablissement des appels
de provisions pour travaux selon calendrier voté en assemblée générale.
-
Gestion et rémunération
du fonds de réserve constitué dans le cadre de l'article 35,50 du décret du 17
mars 1967, selon les dispositions fixées par décisions d'assemblée générale.
-
Etablissement et mise à
jour permanente du fichier des copropriétaires.
- GESTION DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER
-
Le syndic n'assure cette
mission que pour les parties communes ou pour des faits qui y trouvent leur
origine.
-
Visite des locaux communs
par le syndic ou son représentant. Toutefois, pour les nécessités de l'ensemble
immobilier, il est dès à présent prévu une visite contractuelle avec compte
rendu de visite au Président du conseil syndical
-
Commande et surveillance
des travaux relevant de la gestion courante.
-
Souscription des contrats
d'entretien concernant les éléments d'équipements communs et surveillance de
leur exécution.
-
Présence aux heures
ouvrables au cabinet du syndic.
-
Conseil pour travaux
d'entretien et de rénovation.
-
Constitution annuelle des
documents du syndicat en vue de leur archivage.
- CARNET D'ENTRETIEN
- Loi art.45-1 et décret n° 2001-477
L’ouverture et la mise à jour, assurées par le syndic, s'imposent à tous les immeubles en copropriété. Le carnet d'entretien a pour objet d'informer tout éventuel candidat à l'acquisition d'un lot, de l'état d'entretien de l'immeuble.
Pour permettre une gestion préventive des travaux d'entretien, en
application de l'article 5 du décret n° 2001-477 et de la décision d'assemblée
générale, il contient le détail de toutes les interventions réclamant la
consultation préalable du Conseil Syndical (art.21), classées par nature.
Le coût pour la mise en oeuvre de ces prestations est donné au chapitre IX REMUNERATION.
- ASSURANCES
-
Souscription de la police
multirisque après définition des garanties s'il y a lieu, avec le conseil
syndical.
-
Vérification annuelle du
rapport sinistre à primes et négociation éventuelle de l'indexation annuelle de
la prime.
-
Déclaration des sinistres
concernant les parties communes.
-
Information aux copropriétaires
concernés de la réponse de la compagnie.
- GARDIENS CONCIERGES ET EMPLOYES D'IMMEUBLE TITULAIRES
-
Recherche, hors frais
d'annonce.
-
Engagement, établissement
du contrat et détermination du salaire conventionnel. . Paiement des salaires
et indemnités diverses.
-
Tenue du livre des
salaires.
-
Déclaration aux
organismes sociaux et fiscaux, attestations et déclarations diverses.
- RUPTURE - FIN DE
CONTRAT
L'Assemblée Générale des copropriétaires peut décider
de ne pas renouveler ou de mettre un terme au mandat précédemment confié.
Dans cette hypothèse, pour réunir l'ensemble des pièces et documents (1)
à transmettre au syndic nouvellement élu, FONCIA JANIN percevra une
rémunération facturée au temps passé selon barème horaire du cabinet (heures
ouvrables).
Le dossier transmis comprend notamment:
-
Les contrats souscrits
par le syndicat
-
Les pièces et
justificatifs comptables
-
Les documents relatifs
au(x) salarié(s) du syndicat - Les archives
(1)
cette liste étant énonciative et non limitative
FONCIA s'engage:
-
à ne percevoir aucune
ristourne ou rémunération autre que celle prévue au présent contrat
-
à pratiquer une politique
de maîtrise des charges,
-
à mettre périodiquement
les fournisseurs en concurrence loyale.
Les fournisseurs et prestataires de service s'obligent à respecter les termes de la charte « Garantie Clarté» dont un exemplaire est remis au Président du Conseil Syndical.
Recherchant la meilleure prestation et prenant en
compte les volumes traités au plan national dans le cadre de ses activités de
syndic de copropriété, gestion locative et transaction, tout en respectant les
règles de concurrence et de transparence, FONCIA pourra être amené à faire
appel à l'une des filiales du Groupe, notamment :
-
COMPAGNIE NATIONALE
D'EXPERTISE ET DE MESURAGE: spécialisée
dans la délivrance d'attestations obligatoires, préalable à la rédaction de
certains actes (superficie, plomb, amiante, termites, gaz, etc.. ..),
-
ASSURIMO: spécialisée dans le courtage d'assurances,
ou celles qui viendraient à
être créées pour la recherche du meilleur service au meilleur prix au bénéfice
du client.
Les charges ou appels de
fonds sont, d'une façon générale, payables à la date d'exigibilité portée sur
l'avis.
Les appels de fonds sur
budget prévisionnel sont, par contre, exigibles le 1er de chaque trimestre
civil.
Par précaution, il est
cependant défini un protocole de recouvrement à compter de la date d'émission
de l'appel de fonds :
-
Mise en demeure : 1 mois de la date d'exigibilité
-
2ème relance :
1
mois et demi de la date d'exigibilité
-
3ème relance : 2
mois et demi de la date d'exigibilité
-
Sommation ou Saisine du
TGI : peut intervenir à n'importe quel moment à compter de la mise en demeure
-
Calcul des intérêts au
profit du Syndicat des Copropriétaires
-
Liste des Copropriétaires
débiteurs joint à chaque convocation d'Assemblée Générale
Le coût de ces démarches, est donné au chapitre IX REMUNERATION - paragraphe c) prestations spéciales, est imputable au seul copropriétaire débiteur (Article 10-1 de la Loi du 10/07/65).
V – GARANTIES FINANCIERES
FONCIA JANIN adhère à la Société de caution mutuelle
dénommée C.G.I.A., dont le siège social est à PARIS (75008), 89 rue de la
Boétie sous le n° d'adhèrent ,
laquelle Caisse garantit les sommes et valeurs reçues au titre des activités de
gestion immobilière et de transactions visées par la loi du 2 janvier 1970 et
son décret d'application.
En application de l'article 18,6° de la loi du 10 juillet 1965, à défaut
d'une décision différente pris en assemblée générale, en application de
l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967, les fonds du syndicat seront déposés
sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.
Dans tous les cas, la comptabilité du Syndicat sera indépendante de
celle des autres copropriétés et fera clairement apparaître la position de
chaque copropriétaire à l'égard du Syndicat.
Le Syndicat ayant expressément voté pour le versement des fonds au
compte unique syndicat des copropriétaires du cabinet, FONCIA JANIN bénéficiera
de ce compte dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970.
En cas de litige pour l'exécution du présent contrat, les parties
s'efforcent de trouver une solution amiable. A ce titre, le syndic accepte
l'intervention d'associations d'usagers et des syndicats professionnels, par
l'intermédiaire d'une commission de conciliation.
Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le
syndic et un ou plusieurs copropriétaires. Cette commission n'émet qu'un avis
qui peut ne pas satisfaire l'une ou l'autre des parties.
La conciliation
n'interrompt pas la prescription des délais de recours devant les tribunaux:
aussi chacune d'entre elles conserve la liberté de saisir à tout moment le
Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, qui reste seul
compétent.
Le syndic s'oblige à déclarer à son assurance RCP, toute anomalie relevant de sa gestion ayant entraîné un préjudice, sur demande du conseil syndical ou de l'assemblée générale.
Soucieux de la qualité
des services délivrés à ses clients et pour le cas où vous ne seriez pas
satisfait de la procédure visée au chapitre précédent, FONCIA Groupe a créé un
Service Client - 3 rue de Stockholm 75008 PARIS - lequel a pour mission de
recevoir les réclamations des clients de l'ensemble de ses filiales et d'y
donner suite en procédant à une instruction des dossiers afin de rechercher,
dans un esprit de conciliation, une solution amiable.
Les honoraires du syndic, pour les prestations de gestion courante, sont fixés, par exercice (12 mois), à :
Hors Taxes |
6811,12 € |
T.V.A. (19,6 %) |
1
334,98 € |
Toutes Taxes
Comprises |
8
146,10 € |
a) PRESTATIONS
PARTICULIERES |
HT |
TVA |
TTC |
|
Barème Horaire du Cabinet applicable à toutes les prestations au
temps passé Heures non ouvrables: |
||||
Heures non
ouvrables : |
|
|
|
|
- directeur de
gestion: |
|
115,30 |
22,60 |
137,90 |
- principal ou
gestionnaire: |
|
80,00 |
15,68 |
95,68 |
- directeur de
gestion + assistante: |
1
heure |
140,0 |
27,44 |
167,44 |
Heures ouvrables: |
|
|
|
|
- directeur de
gestion: |
|
90,50 |
17,74 |
108,24 |
- principal ou
gestionnaire: |
|
66,00 |
12,94 |
78,94 |
- directeur de
gestion + assistante: |
|
110,00 |
21,56 |
131,56 |
Location de salles: |
|
|||
- hors locaux FONCIA
: |
aux
frais réels |
|||
- dans locaux FONCIA |
50,00 |
9,80 |
59,80 |
|
Répartition des charges selon compteurs divisionnaires: |
|
|
|
|
- par tranche de 50
compteurs |
38,80 |
7,60 |
46,40 |
|
- par relevé: |
19,80 |
3,88 |
23,68 |
|
Frais de
photocopies: à l'unité: |
0,15 |
0,03 |
0,18 |
|
Frais postaux: (convocations assemblées générales et diffusion
procès verbaux) |
aux
frais réels |
|||
Frais
administratifs (divers courriers) :
forfait/lot principal: |
10,00 |
1,96 |
11,96 |
|
- (hors frais de
duplication et d'expédition pour les convocations et procès-verbaux
d'assemblée générale) |
|
|
|
|
Conseils Syndicaux
et Assemblées Générales Supplémentaires ou tenus hors heures ouvrables |
|
|
|
|
- tenue du conseil
syndical ou / et de l'assemblée générale |
au
temps passé selon barème horaire cabinet |
|||
- préparation AG oui
et CS supplémentaires forfait/lot principal: |
au
temps passé selon barème horaire cabinet |
|||
Honoraires pour
travaux (votés en Assemblée Générale
ou après sinistre) |
|
|
|
|
- études et appel
d'offres facilitant la décision du Syndicat |
Au
temps passé selon étude |
|||
- gestion financière,
administrative et comptable en % |
2,63
% TTC du montant TTC |
|||
- suivi technique
(sans responsabilité de maîtrise d'œuvre) en % |
5,98
% du montant TTC |
|||
Gestion en suivi
des travaux après sinistre (parties
communes) au temps passé |
au
temps passé selon barème horaire cabinet |
|||
Contrat du
remplaçant du personnel d'immeuble (congés
payés, maladies, accident, maternité, etc...) |
42,69 |
8,37 |
51,06 |
|
Constitution et
dépôt du dossier de financement ( en
cas de prêt) |
au
temps passé selon barème horaire cabinet |
|||
Procédures hors
impayés en % |
au
temps passé selon barème horaire cabinet |
|||
Tenue d'un compte
séparé par décision d'AG |
|
|
|
|
- Majoration des
honoraires Forfait par lot principal: |
41,16 |
8,07 |
49,23 |
|
- carnet
d'entretien (mentions obligatoires) |
2,00 |
0,39 |
2,39 |
|
- carnet
d'entretien (mentions complémentaires) |
3,00 |
,0,59 |
3,59 |
|
Fonds placés au
profit de la copropriété (calcul
trimestriel) |
1
% du capital placé |
|||
b) OUVERTURE,
CLOTURE, FIN DE GESTION, RUPTURE DE CONTRAT |
|
|
|
|
Prise en charge de la copropriété |
Remise
commerciale |
|||
Frais de transmission des dossiers au nouveau syndic |
au
temps passé selon barème horaire cabinet |
|||
c) PRESTATIONS
SPECIALES |
|
|
|
|
Frais pour recouvrement
des impayés: |
|
|
|
|
-mise en demeure
(recommandée) à la charge du copropriétaire défaillant |
23,80 |
4,66 |
28,46 |
|
- 2ème ou 3ème
relance (simple) à la charge du copropriétaire défaillant |
14,30 |
2,80 |
17,10 |
|
- calcul des intérêts
au profit du Syndicat au taux légal d'intérêt |
4,57 |
0,90 |
5,47 |
|
- saisine du Tribunal
de Grande Instance |
15,01 |
2,94 |
17,95 |
|
- dossier transmis à
l'huissier |
83,50 |
16,37 |
99,87 |
|
- sommation Article 19 |
232,40 |
45,55 |
277,95 |
|
- sommation dans le
cadre de la SCI |
332,10 |
65,09 |
397,19 |
|
- protocole d'accord |
70,79 |
13,87 |
84,66 |
|
- calcul des intérêts
débiteurs sur décision de justice |
au
temps passé selon barème horaire cabinet |
|||
- opposition sur
vente forcée |
165,80 |
32,50 |
198,30 |
|
- demande de
renseignements hypothécaires |
67,20 |
13,17 |
80,37 |
|
- demande de titre de
propriété pour procédure |
67,20 |
13,17 |
80,37 |
|
- bordereau
d'hypothèque légale |
249,50 |
48,90 |
298,40 |
|
- dossier transmis à
l'avocat |
332,10 |
65,09 |
397,19 |
|
- commandement saisie |
415,00 |
81,34 |
496,34 |
|
- débours et
maintenance du dossier-avocat / An en % |
8,46
% |
1,66
% |
10,12
% |
|
Frais de mutation:
renseignements pour la réalisation de la vente (vendeur) |
119,50 |
23,42 |
142,92 |
|
renseignements
pour l'information de l'acquéreur (vendeur) |
180,50 |
35,38 |
215,88 |
|
d) PRESTATIONS
INDIVIDUELLES |
|
|
|
|
Frais de mutation |
|
|
|
|
- mise à jour
fichiers (y compris Livret d'Accueil) (Acquéreur) |
100,00 |
19,60 |
119,60 |
|
- opposition
(Vendeur) |
129,58 |
26,40 |
154,98 |
|
- tenue de compte
vendeur / an (Vendeur) |
7,62 |
1,49 |
9,11 |
|
Livret d'accueil (pour copropriétaire qui en fait la demande) |
38,50 |
7,55 |
46,05 |
|
Attestation pour
déclaration fiscale |
remise
commerciale |
|||
Frais de chèque ou
prélèvement impayés |
20,40 |
4,00 |
24,40 |
|
Frais prélèvement
mensuel |
0,64 |
0,13 |
0,77 |
|
Gestion de dossier
sinistre privatif |
au
temps passé selon barème horaire cabinet |
|||
Carnet d'entretien
facturé aux personnes étrangères à la copropriété |
15,30 |
3,00 |
18,30 |
Nota: la liste ci-dessus est
limitative, mais toute prestation non prévisible et non prévue au contrat, dès
lors qu'elle est fournie dans l'intérêt de l'immeuble et qu'elle est dûment
justifiés pourra être facturée au temps passé, selon le barème horaire du
Cabinet. Dans ce cas, sauf raison de force majeure, le Conseil Syndical
devra en être avisé préalablement
Sauf accord particulier, les honoraires définis ci-dessus seront révisés
annuellement à la date de clôture de l'exercice comptable et au fur et à mesure
de la variation des indices, en fonction de la formule suivante:
H = 0,10 Ha + (0,90
Ha I / Ia)
H = Montant révisé des honoraires
Ha = Montant antérieur des honoraires.
I = Indice national élémentaire des
salaires de l'industrie et du bâtiment (publié à la date de révision)
Ia = Indice élémentaire à la date de
rédaction du contrat
(dernier indice publié - valeur au )
Exemple : si
Ha=10.000 Euro / an, la = 100 et 1 = 101; alors: 10.090 =
0,10(10.000) + (0,90(10.000) x 101/100)
Le présent contrat est établi en fonction des conditions économiques et
réglementaires connues à la date de la signature.
Pour l'entière exécution des présentes, les parties élisent domicile,
pour le syndicat, à l'immeuble, pour le syndic 26 rue Algésiras 29200 BREST
Fait à BREST, le 17 mars 2006
Faire précéder de la mention "Lu et Approuvé"
Pour le Syndicat Pour
le Syndic,