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DEGATS DES EAUX

ORIGINES GENERALEMENT CONSTATEES

RESPONSABILITES ET ASSURANCES

LES ORIGINES FREQUENTES DE DEGATS DES EAUX.

Les dégâts des eaux peuvent avoir des origines variées qui peuvent être soit purement accidentelles et non prévisibles soit liées à un défaut de vigilance, d’entretien et de précaution, voire à une conduite quasi volontaire et donc inadmissible.

Les principales sources de dégâts des eaux d’origine accidentelle :

- Rupture sur circuit de distribution - Elles peuvent être liées à la rupture d’une canalisation ou d’une robinetterie ou d’un système d’évacuation d’eau, voire d’un simple joint.

- Appareil à effet d’eau fixe - Elles peuvent provenir d’une panne non prévisible sur un appareil à effet d’eau fixe tel une chaudière ou un chauffe-eau (fuite sur le corps de chauffe…). Attention, ces appareils sont généralement munis d’un système ou vanne de purge automatique en cas de surpression. Ces dispositifs de sécurité doivent être vérifiés au minimum annuellement et raccordés à une évacuation d’eau d’un diamètre suffisant. L’expérience montre que certains installateurs peu scrupuleux et par facilité, soit ne les raccordent qu’à une évacuation sommaire et de faible section, soit ne les raccordent pas du tout. Un dégât des eaux dans ce cas ne peu être considéré comme accidentel et couvert par assurance par défaut d’installation avéré et défaut de réception dans les règles par le propriétaire qui doit toujours s’informer sur les conditions techniques d’installation.

- Appareil à effet d’eau électroménager - Elles peuvent provenir d’une panne ou d’une rupture sur un appareil à effet d’eau, tel un lave linge ou un lave vaisselle.

- Infiltration par le bâti - Elles peuvent être liées à des infiltrations par rupture de l’étanchéité en façade, en terrasse ou en sol de loggia. La source principale apparaît comme étant une rupture de joint sur menuiseries extérieures.

- Descentes d’évacuation des eaux - Enfin, elles peuvent provenir d’un engorgement non prévisible d’une évacuation d’eau en partie commune.

Les principales sources de dégâts des eaux relatives à un manque d’entretien fautif :

- Etanchéité des receveurs d’eau - La première origine par expérience, est une fuite d’eau par des joints de baignoires, de bacs à douche ou d’éviers défectueux. Ces joints doivent être vérifiés et refait régulièrement par les occupants, qu’ils soient propriétaires ou locataires.

- Flexibles de raccordements - La seconde origine provient d’un raccordement d’appareils à effet d’eau (machine à laver ou lave linge) non entretenus régulièrement ou mal branchés. Les tuyaux souples de raccordement (alimentation et évacuation) ont généralement une durée de vie limitée (5 à 6 ans au plus) et doivent être régulièrement remplacés. S’ils sont mal disposés, il est à savoir qu’un coude trop prononcé ou un pincement peuvent causer une rupture même sur du matériel neuf.

- Défaut d’entretien des appareils à effet d’eau - La fermeture d’arrivée d’eau sur un tel appareil est réalisée par une électrovanne. L’étanchéité de cette dernière doit être régulièrement vérifiée. De même, tout disfonctionnement du système d’arrêt de niveau d’eau ou de pompe d’évacuation, doit être immédiatement réparé par un professionnel compétent qui doit engager sa responsabilité en garantie.

- Installations de chauffage / chauffe-eau - De même les installations de chauffage doivent faire l’objet d’un contrat d’entretien annuel. Ce contrat doit évidemment couvrir la chaudière, mais également en cas d’installation avec radiateurs, la vérification complète des circuits en appartement (étanchéité, état des robinetteries, systèmes de purge automatiques…)

- Entretien des joints et robinetteries - Cet entretien est à la charge des occupants, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Il est à savoir qu’un clapet de robinet défectueux peu aussi provoquer des sifflements et vibrations qui peuvent endommager voire créer rupture sur une canalisation.

- Evacuation des eaux - Un défaut d’entretien des canalisations d’évacuation d’eau et de trop plein en parties privatives. Attention aux produits et outils utilisés pour déboucher ces canalisations. Des produits peuvent fort bien détruire soit le PVC, soit le cuivre utilisé pour ces canalisations.

- Etanchéité des sols en loggia - Un défaut d’entretien des sols et dalots d’évacuation des loggias. Le dalot d’évacuation doit être maintenu dégagé et propre pour éviter toute stagnation d’eau. Le revêtement de sol, initialement réalisé par un ciment hydrofuge, doit être réhabilité et vérifié régulièrement. Il est à savoir que le traitement initial du ciment est au-delà de dix ans totalement inefficace. Les propriétaires se doivent en conséquence de réhabiliter cette étanchéité et en assurer une vérification régulière. De même toute stagnation d’eau doit être impérativement évitée.

- Menuiseries extérieures - Une vérification régulière des étanchéités et calfeutrement des menuiseries extérieures, notamment des liaisons avec la maçonnerie.

Les principales sources de dégâts des eaux relatives à un manque de vigilance :

- Débordement d’eau en parties privatives - L’utilisation des appareils à effet d’eau doit se faire impérativement avec une surveillance minimale, de même que le remplissage de récepteurs d’eau tels une baignoire…

- Entrées d’eau de pluie - Les fenêtres doivent être ouvertes pour aération qu’en présence proche d’un occupant. La pluie entrée par une fenêtre laissée inconsidérément ouverte peut créer un important dégât des eaux. Ne pas oublier qu’en Bretagne le temps peut être fort variable (rappelons qu’en période hivernale, le fait de laisser trop longtemps une fenêtre grande ouverte peut provoquer des désordres d’origine thermique voire des refoulements de monoxyde de carbone dans les appartements contigus – se référer aux articles 31 et 58 du règlement de copropriété et aux informations sur les installations de conduits de cheminées à « shunt »).

- Obturation des conduits d’eau de vanne – Le versement par inadvertance d’objets peut entraîner un bouchage des descentes d’eau de W.C. (serpillière jetée dans la cuvette en même temps que de l’eau de lavage de sol…)

- Absence prolongée sans prise de précautions élémentaires - En cas d’absence prolongée, il est toujours recommandé de fermer les arrivées d’eau sur les appareils à effet d’eau (lave-linge, lave-vaisselle…) et même de fermer l’eau avant compteur en gaine technique commune (escaliers).

Les principales sources de dégâts des eaux dues à des conduites fautives quasi volontaires ou des installations hors normes :

- Installations de plomberie réalisées non dans les règles de l’art - La première source constatée de dégâts des eaux par action fautive, provient d’installations non conformes pour ne pas dire « bricolées ». Ne s’improvise pas plombier qui veut, et même chez des intervenants qui se présentent comme professionnels, l’expérience montre que l’on peut trouver de tout, et même le pire… Un raccordement sur cuivre se fait par brasure forte et non par simple brasure à l’étain faite à la lampe à souder (voire comme déjà constaté, une brasure au plomb…). De même, l’étanchéité d’une évacuation d’eau (y compris sur cuvette W.C.) ne se fait jamais par un colmatage à la pâte silicone. Des raccordements vissés, collés ou avec joints spéciaux coniques ou à lèvre existent à cet effet. Un joint fibre prévu pour une distribution d’eau froide n’est pas prévu pour résister à une arrivée d’eau chaude…. De manière générale, il est dangereux voire stupide de faire certaines économies sur les matériels de robinetterie, la main d’œuvre étant ce qu’il y a de plus coûteux.

- Installations de chauffage – Les chaudières doivent être correctement branchées et raccordées suivant les normes constructeur. Les évacuations de purges ou de surpression doivent toutes être correctement raccordées à des conduits d’évacuation de section suffisante (défaut régulièrement rencontré sur des installations réalisées par des professionnels titulaires pourtant d’un label qualité…) Notons au passage qu’il a été vu dans la copropriété un installateur, pourtant connu sur la place, se permettre de vouloir brancher l’évacuation des gaz brûlés d’une chaudière sur un simple conduit de ventilation… Ne parlons pas non plus du nombre de chaudières surpuissantes installées sans tenir compte du calibre des boisseaux et du système « shunt »… Le propriétaire qui suit une telle installation, a toutes les informations nécessaires sur ce site pour parer à une telle installation hors-normes et se doit d’inviter le dit professionnel à consulter les éléments en la matières contenus notamment dans le règlement de copropriété, règlement qui s’impose également à lui.

- Mauvais montage d’huisseries – Lors d’un remplacement de menuiserie extérieure, l’étanchéité doit être obtenue principalement par un joint compressif pris entre le dormant et la maçonnerie, et la fixation par des moyens mécaniques (tire-fond…). Par facilité, certains artisans utilisent d’une part des châssis de dimension standard et non parfaitement adaptés, et d’autre part assurent le raccordement avec la maçonnerie existante et le dormant par un simple « beurrage » copieux à la pâte silicone. Souvent également, toujours par facilité, ces mêmes artisans négligent d’assurer la fixation principale de la menuiserie par des tire-fond de dimension et nombres suffisants. Au vieillissement l’ensemble jouera inévitablement avec à la clef des infiltrations difficiles à maîtriser, et une déformation du châssis.

- Lavage à grande eau – Enfin, la dernière source régulièrement constatée de dégâts des eaux, provient de lavage des sols à grande eau… On ne lave pas un sol en appartement comme on le ferait d’une cour extérieure. Il se produit alors inévitablement des infiltrations par les limites de dalles de sol au niveau des plinthes, notamment sur la gaine technique entre cuisines et salles d’eau. Lors de la réfection du sol de ces dernières pièces dont le sol doit évidemment être régulièrement lavé (avec une serpillière, un faubert ou autres moyens et non à grande eau…), il est conseillé de prévoir un relevé d’étanchéité par plinthe étanche sur le pourtour de la pièce.

ORIGINE DU SINISTRE, RESPONSABILITES, ASSURANCES.

- Situation générale :

Tout d’abord, il est à rappeler que dans le cas général, c’est l’assurance du sinistré qui couvrira éventuellement les dégâts, et non l’assurance qui couvre le lieu d’origine de l’eau. Chacun doit donc bien vérifier les clauses de son contrat d’assurance, sachant qu’en la matière les exclusions de couverture en garantie peuvent être nombreuses voire abusives.

Ensuite, il est à savoir qu’une assurance ne couvre les biens d’une personne que si elle n’est par responsable directement par action fautive de la survenance du sinistre. Se référer donc utilement au chapitre d’origine possible des fuites ci-dessus.

Se souvenir également que toute assurance couvrant un de ses assurés, victime d’un dégât des eaux, peut fort bien se retourner contre l’auteur du sinistre. Cette action se retrouve généralement lors de sinistres particulièrement importants ou lors de sinistres répétés, tous ayant pour origine soit la même personne occupante, soit le même propriétaire bailleur dont l’entretien ou la surveillance des installations privatives seraient à priori déficients.

Enfin, bien faire la différence entre les travaux de réparation du sinistre (normalement couverts par assurance) et les travaux de réparation de l’origine de la fuite normalement non couverts car relevant des travaux d’entretien. Quant aux travaux de recherche de fuite, ils ne doivent être réalisés qu’avec précaution et sous le couvert de l’autorisation des compagnies d’assurance pour être pris en charge. Toujours penser qu’un dégât des eaux apparent dans un appartement n’est forcément du à un problème dans l’appartement juste au-dessus, mais peut provenir de plusieurs étages plus eaux avec infiltration dans les gaines technique et le doubles cloisons, la visite de tous les appartements en étages supérieurs s’impose donc en premier lieu.

- Sinistres liés à des travaux réalisés par une entreprises ou relatifs à une installation sous garantie :

Hors construction de moins de dix ans, les installations de plomberie sont normalement couvertes par une garantie biennale (c’est à dire de deux ans) assurée par l’installateur.

Tous dégâts des eaux provoqués par une entreprise lors d’une intervention dans l’immeuble doit être couverte par l’assurance professionnelle de cette dernière.

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