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11 Mars, 2006 (mise à jour 2007)
La
synthèse succincte ci-après volontairement généraliste, ne dispense en aucun
cas de se référer précisément aux dispositions prévues et édictées dans le
règlement de copropriété de l’immeuble et notamment à son article 20. Il est à
rappeler aux copropriétaires bailleurs l’impérative nécessité d’en fournir une
copie (éventuellement partielle, une proposition d’extraits est donnée sur ce
site). Il est de même recommandé aux locataires de consulter aussi souvent que
nécessaire le règlement de la copropriété pour éviter tout conflit.
Le
règlement intérieur et de copropriété fait loi entre tous les occupants.
La loi SRU (solidarité renouvellement
urbain énonce les grands principe de la politique de la ville mais précise
aussi que toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières en
raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions
d’existences à droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement
décent et indépendant ou s’y maintenir. Le code de la construction et de
l’habitation a pour objectif de favoriser les besoins de logement, de promouvoir
la qualité, d’améliorer l’habitat de l’existant, de favoriser la diversité de
l’offre, de promouvoir la décence de logement et enfin de promouvoir
l’accessibilité aux personnes handicapées.
I. La
recherche d’une location ou la mise en location :
1) Le
service logement d’une mairie et les HLM, les résidences foyer :
Ils ne seront pas étudiés dans ce document,
la copropriété étant régie par la législation et les dispositions prévues pour le
secteur privé ouverte à la location en vide (sans possibilité de
sous-location).
2) Le
secteur privé :
A) Les petites annonces :
Où ? Dans les journaux spécialisés, les
annonces de professionnels, le service web, minitel...
¨ Le bailleur
privé : La location du
secteur privé est soumise à la loi Mermaz du 6 juillet 1989, les principales
caractéristiques sont, la location porte sur un local non meublé à usage
d’habitation principal, la durée minimal du bail est de 3 ans si le bailleur
est une personne physique, 6 ans s’il est une personne morale, le bailleur ne
peut donner congé qu’a la fin du bail (pour habiter le logement, pour le vendre
ou pour un motif légitime et sérieux), le loyer est fixé librement, il évolue
si le bail le prévoit selon la variation de la de la moyenne des indices du
coût de la construction.
¨ Le bailleur
privé conventionné : Les
dispositif Besson puis Borloo, la loi de finance de
B) Les agents immobiliers :
Leur profession est réglementée par la loi
du 2 janvier 1970 (loi Hoguet). Le mandat de gestion conclu entre un agent
immobilier et un bailleur l’autorise à engager toutes les démarches au nom de
ce dernier pour trouver des locataires, signer un contrat, établir un état des
lieux, encaisser des loyers. Les frais varient d’une agence à l’autre, ils ne
sont payés qu’une seule fois le contrat signé, partagé par moitié entre le
bailleur et le locataire.
C) Les marchands de listes :
Il propose des listes d’appartement à louer
pour avoir accès à des adresses, consulter un fichier, il faut payer un montant
forfaitaire sous forme d’un abonnement à durée limitée. Il s’engage à une
obligation de moyen (il doit fournir des propositions de logement conforme au
descriptif donné dans une convention), il n’a pas d’obligation de résultat. Ils
sont soumis aux dispositions de la loi Hoguet et doivent être titulaire d’une
carte professionnelle.
II. L’établissement
du contrat de location :
La loi du 6 juillet 1989, par son article
3, impose la rédaction d’un bail écrit et signé entre le bailleur et le
locataire. L’écrit peut prendre la forme soit d’un acte sous seing privé rédigé
sur papier libre et signé entre les parties qui reçoivent chacune un original,
le bailleur, le locataire, le mandataire et la caution. Soit un acte
authentique établi par notaire, une copie est délivrée à chaque partie. La
liste des documents exigible par un bailleur pour s’assurer de l’identité et de
la solvabilité du futur locataire est limitée par la loi « Dalo » n°
2007-290 du 5 mars 2007 à laquelle il faudra se référer.
Pour se référer à loi, toujours prendre une édition
consolidée et à jour notamment des modifications apportées par la loi 94-624 du
21 juillet 1994, par la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000, par la loi 2001-1135
du 13 décembre 2001, par la loi 2002-73 du 17 janvier 2002, par la loi 2005-32
du 18 janvier 2005, par l’ordonnance 2005-265 du 8 juin 2005, par la loi
2006-346 du 23 mars 2006, par la loi 2006-685 du 13 juin 2006, par la loi
2006-872 du 13 juillet 2006 et autres textes à paraître.
1) Les
mentions obligatoires du contrat de location :
Le bail doit indiquer :
¨ Le nom ou la dénomination du
bailleur et son domicile ou siège social et le cas échéant, ceux du mandataire.
¨ La prise d’effet du contrat.
¨ La durée du contrat de location. Celle-ci varie suivant que le bailleur
est une personne physique ou morale (3 ans pour le bailleur personne physique,
SCI, logement en indivision et 6 ans pour le bailleur personne morale). En cas
de reconduction tacite, la durée du contrat sera prorogée par une durée de 3 ou
6 ans suivant le cas. En cas de renouvellement express (nouveau document), la
durée du contrat renouvelé ne pourra être inférieure à ces durées. Exception :
article 11 de la loi du 6 juillet 1989, la durée est ramenée entre 1 et 3 ans
si un événement précis indiqué dans le bail justifie la reprise du local pour
des raisons professionnelles ou familiale.
¨ La consistance et la
désignation des biens loués.
Le bailleur devra indiquer la localisation du logement, s’il s’agit de la
location d’une maison individuelle ou si le logement fait partie d’un immeuble
collectif, le nombre de pièce du logement, s’il existe des dépendances ou des
annexes (cave, garage...) et la surface habitable, de même, il devra indiquer
s’il s’agit d’un logement destiné à l’habitation ou s’il s’agit d’un logement
mixte.
¨ La
désignation des locaux et équipements à usage privatif dont le locataire à la
jouissance exclusive, et le cas échéant, l’énumération des parties, équipements
et accessoire de l’immeuble qui fait l’objet d’un usage commun. Cette désignation est très importante (art.
7 de la loi), le locataire n’a à répondre des dégradation et des pertes qui
surviennent durant la durée du contrat que dans les parties dont il a la
jouissance exclusive, il convient donc d’être très précis, de toute façon, une
description minutieuse sera faite dans l’état des lieux contradictoire joint au
contrat.
¨ Le montant du loyer, ses
modalités de paiement ainsi que les règles de révision éventuelle.
¨ Le montant du dépôt de
garantie, si celui-ci est prévu. C’est une somme d’argent que le bailleur peut demander au locataire
en garantie de la bonne exécution de son contrat. Cela garantie au bailleur
d’un déménagement à la cloche de bois. Il est facultatif, pour qu’il soit
obligatoire, le bailleur doit l’inclure dans les clauses du bail, il sera rendu
au locataire dans les 2 mois suivant la restitution des clés (sinon, versement
d’intérêts au taux légal). LE bailleur peut faire ce qu’il veut du dépôt de
garantie durant la durée du bail. Le dépôt de garantie est différent de la
caution qui constitue un engagement d’une tiers personne à payer en cas de
défaillance du locataire les dettes de celui-ci.
Remarque : Il existe des locataires protégés : quand le locataire a
plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieur à 1,5 fois du RMI, le
propriétaire ne peut signifier le congé qu’en proposant un autre logement.
2) Les
documents obligatoires à communiquer aux locataires :
Le copropriétaire bailleur se doit de
joindre ou présenter divers documents d’information pour le locataire :
- Un
extrait du règlement de copropriété qui s’impose aux locataires
comme à tout autre occupant. En cas de non respect des dispositions dudit
règlement et si problèmes il y a, une action en responsabilité peut être
engagée directement contre le locataire par le syndic en tant que mandataire du
syndicat de copropriété. L’action peut être également exercée directement
contre le bailleur qui reste responsable des agissements de ses locataires. Le
locataire ne peut en aucune manière avancer pour sa défense, le fait de n’avoir
pas été informé en la matière (les dispositions principales et les moyens
d’accès au texte complet étant à l’affichage).
En matière de règlement de copropriété,
avant même conclusion du bail, trois éléments importants doivent être précisés
au locataire en respect scrupuleux dudit règlement :
-
La destination de l’immeuble (exclusion d’activités commerciales, …) ( Articles
12 et 13 du règlement de copropriété ) ;
-
La détention d’animaux qui ne peuvent être considérés que comme
animaux familiers et de compagnie dans l’acception restrictive, précisée au
règlement de copropriété ( Article 38 du règlement de copropriété )
;
-
Les conditions techniques et de responsabilité
pour les opérations d’emménagements ou de déménagements (les sociétés prestataires en la matière
doivent être informées de ces mesures et être astreintes à les respecter) (Articles
37 et 59 du règlement de copropriété ).
- Une
estimation des charges locatives avec précision sur les tantièmes affectés au lot mis en location. Le locataire doit pouvoir connaître
les calculs amenant à définir ses charges.
- Une
information sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE) concernant le bien mis en location. Les montants de
consommation énergétique ne doivent être considérés que comme informatifs (01
juillet 2007).
- Un
état des installations intérieures de gaz et d’électricité, prouvant que le logement est conforme à une mise en
location en respect de la sécurité qu’un copropriétaire bailleur doit à son
locataire (01 novembre 2007). Cet état n’impose en aucun cas une remise de
l’installation au niveau des toutes dernières normes éditées, normes
obligatoires que dans le cadre d’un permis de construire. Il y a cependant
obligation de certains éléments impératifs pour la sécurité des personnes
(robinet ROAI sur les branchements gaz, disjoncteurs différentiels 30 mA
intérieurs, …).
- Une information sur la réception de la télévision. Cette information doit porter sur les modalités de réception
des chaînes nationales non cryptées (réception hertzienne analogique et TNT, câblo-opérateur,
…) et sur le service antenne, en application de l’art. 3-2 de la loi du 06
juillet 1989 modifiée par la loi n° 2007-309 du 05 mars 2007. Faire référence
également au règlement de copropriété ( Articles 09, 23, 33 et 63 du
règlement de copropriété du règlement de copropriété).
- Un
état des lieux d’entrée établi conformément à la
législation et qui servira de référence pour l’état de sortie des lieux objet
du chapitre ci-après. Cet état des lieux ne doit pas se limiter à l’appartement
lui-même mais inclure notamment la cave et les branchements en parties communes
( Article 20 du règlement de copropriété ).
V. L’état des lieux de sortie :
Un état des lieux de sorties doit être
réalisé avant la remise des clés, en principe le locataire doit avoir effectué
toutes les réparations qui lui incombent et rendre les lieux en bon état. Pour
éviter les litiges, il a donc intérêt à effectuer le nettoyage des murs et sols
lui-même. Les dégradations éventuelles sont à la charge du locataire mais pas les
conséquences de la vétusté. Un pré état des lieux peut être fait avec le
bailleur afin de réaliser les menues réparations qui s’impose.
VI. Les réparations locatives :
Le locataire doit assurer l’entretien
courant du logement et les menus réparation (article 7 - §b de la loi du 6
juillet 1989) qu’entraîne son usage. Il s’agit d’assurer la propreté,
l’entretien de la tapisserie, de faire procéder au ramonage, d’entretenir les
équipements du logement (chaudière, cheminée), d’effectuer les petites réparations
de coût modique. Cette liste des réparations locatives est fixée dans le décret
87-712 du 26 août 1985.
VII. La restitution du dépôt de garantie :
Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie
dans les 2 mois qui suivent la restitution des clés (intérêt de 4,26% annuel).
Le propriétaire peut prélever sur le dépôt de garantie les frais de remise en
état à la charge du locataire. Le dépôt de garantie ne peut faire l’objet d’une
révision durant l’exécution du contrat.
VIII. Loyer impayé :
1)
Procédure amiable :
Dès les premiers incidents de paiement, le
bailleur doit prévenir la personne qui s’est porté caution, prévenir
2)
Ultime solution : l’expulsion :
Le bailleur doit saisir le juge d’instance
pour obtenir la résolution du bail et l’expulsion en cas de non paiement des loyers
et charges aux termes convenus. Une fois le jugement d’expulsion prononcé, le
locataire peut demander des délais d’exécution de ce jugement au juge, un délai
de 3 mois à 3 ans peut être accordé chaque fois que le règlement des personnes
expulsé s’avèrera difficile malgré leu bonne volonté. En outre aucune expulsion
n’est possible entre le 1er novembre et le 15 mars. A l’expiration
du délai, le bailleur doit faire signifier par acte d’huissier un commandement
d’avoir quitté les lieux. Si à l’expiration de se délai de 2 mois suivant le
commandement, le locataire reste dans les lieux, le bailleur peut demander à un
huissier de procéder à l’expulsion.
Pour se prémunir contre ces risques, le
bailleur peut souscrire une assurance (prime d’assurance déductible du revenu
foncier du bailleur).
IX. Expulsion pour troubles de voisinage ou non respect des
clauses de location, et du règlement intérieur et de copropriété :
1)
Par le propriétaire bailleur :
Dès les premiers incidents ou infractions
notoires, le bailleur doit prévenir son locataire et lui demander de respecter
le cadre précis formé par contrat de bail. Pour asseoir les faits, il peut
faire constat par exploit d’huissier. Si la situation persiste, le
copropriétaire bailleur peut décider résiliation du bail avec préavis de six
mois tel que prévu à l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tel que
modifié par la loi 2006-685 du 13 juin 2006.
L’article 1729 du Code civil (modifié 2007)
stipule que « si le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de
famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été
destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci
peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »
Tout copropriétaire bailleur peut de
surcroît prévoir dans son bail, une clause prévoyant la résiliation de plein
droit du bail en cas « de non-respect de l’obligation d’user
paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par
une décision de justice passée en force de chose jugée » (loi 89-462
du 6 juillet 1989 modifiée - article 4, alinéa g ).
En cas de situation grave ou nécessitant
une mesure exécutoire d’urgence, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance
pour obtenir résolution du bail et expulsion.
2)
Par le syndicat de copropriété :
Contrairement à
une idée fort répandue, le syndicat de copropriété peut fort bien obtenir le
départ d’un locataire indésirable dans le cadre d'une copropriété bien tenue ou
plus simplement pour le maintien de la sécurité de ladite copropriété.
La situation
habituelle et normale voudrait que le syndicat incite le copropriétaire
bailleur du locataire concerné, à prendre toutes mesures nécessaires lui-même,
avec éventuellement résiliation, ou résolution du bail avec expulsion. Toutes
mesures en ce sens sont clairement ouvertes par le règlement de copropriété et
l’article 6.1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée (« Après mise en
demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation
doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre
afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les
personnes qui occupent ces locaux »). La non-utilisation de ces moyens
par un copropriétaire bailleur entraîne de fait sa responsabilité sur les
dommages et préjudices subis.
Dans le cas d’un
bailleur ne réagissant pas aux doléances de la copropriété, deux possibilités
sont ouvertes au syndicat de copropriété, toutes deux confirmées par
jurisprudences :
-
La procédure directe – Le syndicat de copropriété est fondé à
engager procédure directe à l’encontre du locataire fautif en tribunal
d’instance. Le syndic est le mandataire normal pour la procédure. Le plus
souvent, le jugement n’apporte que demi-mesure à la situation, la résolution du
bail étant difficile à obtenir malgré une jurisprudence existante (Cass. 3ème
civ. 13 octobre 1981 - Cass. 3ème civ. 14 février 1996, Mangin vs
Syndicat des copropriétaires du 86 av. de Wagram à Paris …)
-
Option forcée pour résolution du bail, l’action oblique – Le syndicat
des copropriétaires poursuit la résiliation du bail au lieu et place du
bailleur lui-même. L’action s’appuie sur l’article 1166 du Code Civil (le
syndicat est le « créancier », le copropriétaire le
« débiteur » et le locataire le « tiers »). Une
jurisprudence de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, en date
du 22 juin 2005, confirme le fondement d’une telle action oblique déjà
remarquée par M. le professeur Aubert sur une jurisprudence du 14 novembre 1985
: « Après avoir relevé que (le locataire) avait contrevenu aux obligations
découlant de son bail et que ses agissements, qui causaient un préjudice aux
autres copropriétaires, étaient en outre contraires au règlement de copropriété,
l’arrêt qui retient que ce règlement déclare chaque copropriétaire responsable
des agissements répréhensibles de ses locataires, en a exactement déduit qu’en
raison de la carence (du bailleur), le syndicat des copropriétaires avait le
droit d’exercer l’action en résiliation de bail » (Cass. 3e
civ. 14 novembre 1985, D. 1986, p. 369, note J.-L. Aubert.)
Il est bien sûr à rappeler que tous les frais ainsi engagés par le syndicat de copropriété, peuvent être éventuellement reportés en charges sur l’unique copropriétaire bailleur défaillant.
L’ensemble des dispositions ci-dessus, est prévu au règlement de copropriété notamment en ses articles 20 (location d’une partie privative) et 70 (aggravation des charges du fait d’un copropriétaire ou des ses ayants droit).
3)
Expulsion d’occupants sans droit :
En cas
d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres,
menaces, voies de fait ou de contraintes, le propriétaire ou le locataire du
logement occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de
quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement
constitue son domicile et fait constater l’occupation illicite par un officier
de police judiciaire.
La mise en demeure
est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre
heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d’affichage en
mairie et sur les lieux. Le cas échéant, elle est notifiée au propriétaire ou
au locataire.
Lorsque la mise en
demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le
préfet doit procéder à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition du
propriétaire ou du locataire dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en
demeure (art. 38 – loi n° 2007-290 du 5 mars 2007).
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