Ouverture d'une nouvelle fenêtre du site avec menu latéral déroulant


PRECEDENT

 

2.4.2           - USAGE DES PARTIES PRIVATIVES.

 

 

Article 14  -  Principes sur l’usage privatif.

 

Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble, de ne pas porter atteinte à la copropriété par toute action ou comportement qui amènerait dépréciation de l’ensemble immobilier ou atteinte à sa destination, et sous les réserves qui seront exposées ci-après.

 

Article 15  -  Occupation.

 

Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement et aux conditions prévues à l’article 12 ci-dessus.

 

En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contraintes, le propriétaire ou le locataire du logement occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire (loi n° 2007-290 du 5 mars 2007).

 

La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les lieux. Le cas échéant, elle est notifiée au propriétaire ou au locataire.

 

Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet doit procéder à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition du propriétaire ou du locataire dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure (art. 38 – loi n° 2007-290 du 5 mars 2007).

 

Article 16  -  Modifications, subdivisions, réunions.

 

Chacun des propriétaires pourra, sous sa responsabilité et, dans la limite des lots et règlements, modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure des locaux lui appartenant. Ces modifications devront respecter scrupuleusement et strictement les réglementations techniques pour l’habitat quant aux surfaces, ventilations, éclairages, chauffage et moyens sanitaires des locaux nouvellement distribués.

 

Les copropriétaires ne pourront pas échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots (caves…), les céder aux propriétaires voisins ou en faire mutation séparée. Ils ne pourront non plus  diviser leurs locaux en plusieurs lots.

 

En cas de réunion de plusieurs lots pour former un lot unique, l’acte modificatif attribuera à ce dernier un nouveau numéro. Toutefois, la réunion de plusieurs lots en un lot unique ne pourra avoir lieu que si cette réunion est susceptible d’être publiée au fichier immobilier, ce qui implique notamment que les lots réunis ne soient pas grevés de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier.

 

Des modifications (percements, ossature, création d’escaliers intérieurs, etc.…) pourront être apportées aux parties communes pour réunir ou relier des appartements, à condition qu’elles soient faites dans les règles de l’art et sous contrôle de l’architecte de l’immeuble et en respect des formes de procédures légales (accord de l’assemblée générale des copropriétaires …).

 

Tous les travaux, qui seront exécutés aux divers cas visés sous le présent article, devront être effectués sous la surveillance de l’architecte désigné de l’immeuble, dont les honoraires seront à la charge du propriétaire intéressé. Ce dernier devra s’adresser à des entrepreneurs agréés par le syndic pour tous travaux de maçonnerie, plomberie nouvelle ou fumisterie. Cet impératif s’explique principalement quand les travaux viennent à toucher des parties ou équipements classés communs. Le propriétaire concerné devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la solidité de l’immeuble, et sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait des travaux et de leurs suites.

 

Article 17  -  Modification des lots – Formalités.

 

Dans l’intérêt commun des copropriétaires ou de leurs ayants cause, il est stipulé qu’au cas où l’état descriptif de division ou le règlement de copropriété viendraient à être modifiés, une copie authentique de l’acte modificatif rapportant la mention de publicité foncière devra être remise :

-          Au syndic,

-          Au notaire détenteur de l’original des présentes, ou à son successeur, pour en être effectué le dépôt ensuite de celles-ci au rang de ses minutes.

 

Tous les frais en conséquence seront à la charge du ou des copropriétaires ayant réalisé les modifications.

 

Article 18  -  Modification des sols en appartement, isolation phonique.

 

Dans un logement, il existe 3 natures de bruits tous nuisibles : les bruits aériens (voix, radios, TV …), les bruits d’équipements (ascenseur, gros électroménagers, WC...), les bruits d’impact (marche, chute d’objet…). Le revêtement de sol joue un rôle important dans l’atténuation des bruits d’impact transmis entre deux logements superposés mais aussi réverbérés dans la pièce d’émission. A cet effet, la législation réglemente la protection contre les bruits d’impact transmis dans les immeubles d’habitation (arrêté du 14 juin 1969 modifié par arrêté du 22 décembre 1975, et arrêté sur le confort acoustique du 10 février 1972).

 

Les propriétaires sont donc tenus de n’apporter aucune modification aux revêtements des sols qui pourrait amener une dégradation des conditions d’isolation phonique, conformément à l’arrêté préfectoral du Finistère numéro 90-1270 en date du 30 Juillet 1990.

 

Dans les pièces principales (séjours et chambres) et les couloirs, tout revêtement de sol doit incorporer une couche d’isolation phonique (sous-couche sous parquets, mousse pour moquettes, dalles d’isolation sous carrelage…). La pose à même la dalle de béton de carrelage, parquet ou revêtement de plastique dur type « dallflex » est non admise en habitat collectif.

 

Les propriétaires doivent s’astreindre à se conformer aux normes françaises homologuées (Norme NF S.31-052  de Février 1979 homologuée par arrêté au Journal Officiel du 25 Janvier 1979, et Norme NF S.31-057 d’Octobre 1982 homologuée par arrêté du 29 Septembre 1982 – J.O. du 29 Octobre 1982, ainsi que toutes autres normes afférentes publiées ou à paraître).

 

Ils doivent vérifier que les entreprises de rénovation ou de décoration auxquelles ils seraient amenés de demander travaux respectent l’application de ces normes qui doivent être considérées comme un minimum. Il en est de même pour les locataires qui procèderaient à un remplacement de revêtements de sol, même à leurs frais, mais en engageant néanmoins la responsabilité de leur bailleur propriétaire envers la copropriété.

 

Un revêtement non conforme aux normes et déjà installé même depuis un certain temps n’exonère en rien de l’obligation de respect des éléments ci-dessus, il ne peut créer un droit à persister au mépris des occupants voisins.

 

Une isolation phonique sous les carrelages ou revêtements plastiques en sanitaires et cuisines n’est pas imposée au vu de la dimension des pièces et de leur usage, quoique recommandée.

 

Le syndic est fondé pour intervenir et obliger le propriétaire défaillant à respecter la législation et les normes visées au présent article.

 

Article 19  -  Aménagement des caves individuelles.

 

Les propriétaires sont autorisés à cimenter le sol de leur local de cave privatif. Ils sont également autorisés de monter en élévation, à leurs frais, des murs mitoyens avec les locaux de cave voisins et des parties communes. Ces murs ne pourront être réalisés qu’en parpaings de ciment et en laissant une ventilation minimale vers les parties communes.

 

Article 20  -  Location d’une partie privative.

 

Les propriétaires pourront louer leurs appartements comme bon leur semblera, à la condition expresse que les locataires soient de bonne vie et mœurs et qu’ils respectent les prescriptions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble telle que définie ci-dessus et notamment à l’article 11 du présent règlement. Cette location devra se faire conformément aux obligations données par la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, modifiant la loi n° 86-1290 du 23 Décembre 1986.

 

En cas de non-respect des locataires de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués et après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux loués doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux (articles 4.g et 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007).

 

Les locations ne pourront jamais porter exclusivement sur les choses communes de quelque catégorie qu’elles soient. Le droit de jouir de ces dernières demeurera obligatoirement l’accessoire de la location des parties divises et n’en pourra être disjoint.

 

Les caves ne pourront en aucun cas faire l’objet d’une location séparée de l’appartement.

 

Ils devront au préalable communiquer le présent règlement à leurs locataires et ces derniers devront s’engager par écrit dans le bail à son respect, sous peine de résiliation et sans indemnité à la requête du syndic.

 

Au cas où, sur un point quelconque, le présent règlement serait violé par un locataire, le propriétaire sera tenu à première réquisition du syndic de le mettre en demeure de cesser ses manquements et restera en tout état de cause garant et responsable des dommages causés par lui, conformément aux dispositions de l’article 10 ci-dessus.

 

Le copropriétaire bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou occupants autorisés à quelque titre que ce soit (responsabilité in solidum). Il demeurera redevable de la quote-part afférente à son lot dans les charges définies ci-après au présent règlement, comme s’il occupait personnellement les lieux loués ou faisant l’objet d’une autorisation d’occuper.

 

Le copropriétaire, avant la mise en location, devra faire inventaire et expertise de tout élément pouvant engager la responsabilité de la copropriété envers son futur locataire. Tout élément constitutif de parties communes lié à l’appartement (garde-corps, réseaux d’évacuation d’eau ou gaz brûlés…) et nécessitant interventions ou réparations devra être porté à la connaissance du syndic dans les formes établies. Le défaut de cette précaution élémentaire pourra engager la responsabilité dudit copropriétaire au titre de la négligence, telle que prévue à l’article 10 ci-dessus.

 

En cas de location, les propriétaires devront faire leur affaire personnelle des déclarations à souscrire auprès des services administratifs et financiers intéressés, le syndic n’ayant pas qualité pour y suppléer.

 

En outre, si un local est loué, le propriétaire devra dans les quinze jours suivant le compromis de location, et en tout état de cause avant l’entrée en jouissance du locataire dans les lieux, prévenir par lettre recommandée le syndic de la location en précisant le nom du locataire, le montant du loyer et son mode de paiement pour permettre au syndic notamment l’exercice éventuel du privilège immobilier créé par l’article 19 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965. Le mobilier déposé dans le local pourrait être sinon considéré comme appartenant au propriétaire de ce local et servir de gage pour l’exercice du privilège.

 

A défaut, l’entrée dans l’immeuble pourra être refusée au bénéficiaire tant que le copropriétaire intéressé n’aura pas avisé le syndic de la location par lui consentie ou de l’autorisation d’occupation par lui donnée, dans les conditions qui viennent d’être exposées.

 

Article 21  -  Harmonie de l’immeuble.

 

Les portes d’entrée  des appartements, les fenêtres, persiennes et fermetures extérieures, les garde-corps, balustrades, rampes, stores… ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture être modifiés si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

 

Les fenêtres seront maintenues avec un système de fermeture à la française. Les persiennes devront être d’un modèle homogène avec système de re-pliage latéral sur les jambages des fenêtres ou portes-fenêtres, sans débord sur le plan de façade. Dans les étages supérieurs, par raison de sécurité (risque d’arrachage par le vent et chute de forte hauteur), les persiennes devront impérativement être guidées par rails haut et bas devant les fenêtres. Les volets roulants ne sont pas admis.

 

Aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux fenêtres, balcons et loggias qui extérieurement rompraient l’harmonie de l’immeuble.

 

Les tapis-brosses sur les paliers d’étage, quoique fournis par chaque copropriétaire, devront être d’un modèle homogène agréé par le syndic après avis du conseil syndical habilité par délégation donnée en assemblée générale de copropriété. Ils devront être encastrés dans les emplacements prévus devant chaque porte palière, et d’une épaisseur suffisante pour rattraper le niveau du carrelage en grés cérame du palier.

 

Le tout devra être entretenu en bon état et aux frais de chacun des copropriétaires, et notamment les portes donnant accès aux parties privatives, les fenêtres, volets, persiennes, stores, garde-corps et appuis de fenêtre.

 

 


SUIVANT