Vente d’un bien dans la copropriété.
Rappel des dispositions
du règlement de copropriété :
Les dispositions principales
relatives aux ventes de lots privatifs sont données par les articles 16 (Modifications,
subdivisions, réunions), 17 (Modification des lots) et 109 à 111 (Mutation
de propriété) du règlement de copropriété. Naturellement, une vente d’un
lot ne pourra être réalisée qu’en respect notamment de la destination de
l’immeuble telle que définie à l’article 12 dudit règlement. Les parties
communes ne peuvent faire l’objet d’aucune aliénation à titre privé.
La vente portant sur un bien
privé est libre en modalités pour chaque propriétaire, dans le respect bien sûr
des dispositions légales. La négociation de vente pourra se faire aussi bien de
gré à gré entre ancien et nouveau propriétaire, ou par l’entremise d’un
professionnel, notaire ou agent immobilier.
En cas de mise en vente d’un
appartement, il ne pourra être fait usage de panneaux publicitaires de mise à
la vente que dans le cadre restreint des dispositions de l’article 46 du
règlement de copropriété.
Se référer également aux travaux
de la Commission relative à la copropriété, et notamment à ses
recommandations :
-
n°
3 relative à l’identification des copropriétaires ;
-
n°
5 relative à la publicité foncière ;
-
n°
9 relative à l’information mutuelle de l’acquéreur et du syndic ;
-
n°
12 relative aux remises de documents au notaire lors d’une mutation ;
-
n°
17 relative à l’obligation de mention de la surface d’un lot lors d’une vente ;
( liens vers la liste et le texte des
recommandations de la Commission )
La publicité et la
négociation du bien :
Comme indiqué ci-dessus, le vendeur peut passer par
un professionnel ou se charger lui-même des démarches. Aucune obligation ou
exclusivité d’aucune sorte n’existe en la matière sur la résidence et le
quartier. Il est cependant conseillé de passer par un professionnel pour éviter
certaines déconvenues liées entre autres aux informations légales à fournir ou
au toujours délicat problème d’identité et de solvabilité du nouvel acquéreur.
La première question à se poser est la fixation du
prix auquel le bien sera offert à la vente. Toujours penser que lors de la
négociation, ce montant sera toujours revu à la baisse.
En matière de prix, se méfier également des
propositions alléchantes de certains agents immobiliers peu scrupuleux qui
présenteraient à un vendeur potentiel des publicités amenant à faire miroiter
un prix de vente confortable. En effet, un agent immobilier cherche souvent avant
tout, à se créer un porte-feuilles de produits à la vente le plus important
possible. Il sait fort bien, que le propriétaire qui se serait fait ainsi une
première fois abusé, renoncera au prix initialement rêvé, et acceptera sans
difficulté en quelques semaines une baisse allant jusqu’à plus de 20% (baisse
normale observée au bout de deux mois de 7 % et après 5 mois de 15 %). Ne pas
oublier que ces mêmes agents immobiliers feront généralement signer un contrat
d’exclusivité souvent à la limite de la légalité notamment par l’imprécision de
sa durée. La date de fin d’exclusivité doit être écrite et toute reconduction
tacite est exclue.
La bonne solution serait donc de faire estimer son
bien par un expert immobilier indépendant (exclure tout expert lié d’une
manière ou d’une autre à un groupe d’agences immobilières) ou de consulter les
valeurs exactes des ventes équivalentes rédigées chez notaires. Ensuite, au
lieu de privilégier un contrat d’exclusivité (sauf si très bref, inférieur à
deux semaines) mettre le bien dans plusieurs agences qui seront donc en
concurrence à votre profit.
Choix d’un
professionnel pour effectuer la publicité et la négociation :
-
LES NOTAIRES
La solution la plus simple et la moins onéreuse serait de charger de cette tâche un notaire de son choix. La commission que prendra un notaire est réglementée (5 % pour la première tranche de 45 734 €uros, puis 2,5 % au delà) ce qui n’est pas le cas des agents immobiliers qui se montrent plus gourmands. Attention, il ne faut pas confondre la commission de vente et négociation du notaire et les émoluments notariaux pour rédaction de l’acte de vente et réalisation des formalités. Ces derniers sont dus dans tous les cas, même en cas d’intervention d’un agent immobilier.
L’avantage du choix de la négociation par un notaire est une meilleure prise en compte des conséquences liées à la vente du bien sur l’ensemble du patrimoine. Un notaire pourra ainsi être de bon conseil notamment au point de vue successoral et fiscal (plus values immobilières, investissement en assurance vie pour défiscalisation d’une succession…). Un report de quelques mois ou même jours sur une vente, peut avoir des conséquences positives fort importantes.
L’inconvénient est qu’un
notaire ne peut faire publicité directe sur office notarial. La publicité pour
votre bien sera donc moins efficace et percutante, mais pourra encourager des
investisseurs sérieux.
Sur Internet deux sites se
doivent d’être visités :
-
LES AGENTS IMMOBILIERS
Par sécurité et garantie
financière, il est toujours conseillé de s’adresser à un agent immobilier
affilié à une organisation ou un groupe puissant au niveau national voire
international.
Ci-après nous vous donnons
les liens avec les cinq groupes négociant le plus d’affaires en France, et
offrant la meilleure garantie de professionnalisme. Leurs offres sont
accessibles sur Internet.
FNAIM www.fnaim.fr
ORPI www.orpi.com
CENTURY 21 www.century21france.fr
FONCIA www.foncia.fr
LA FORET www.laforet.com
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