COMMISSION RELATIVE A LA
COPROPRIETE
RECOMMANDATION n° 1 relative aux
convocations, aux assemblées générales et à l’ordre du jour
Considérant que l'article 9 du décret n° 67-223 du
17 mars 1967 est rédigé en ces termes : La convocation contient l'indication
des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise
chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de
stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale,
la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La
convocation rappelle les modalités de consultation des pièces justificatives
des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en
application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf urgence, cette convocation est notifiée au
moins quinze jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de
copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sous réserve des stipulations du
règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la
situation de l'immeuble.
Considérant que l'article 11 du même décret
dispose notamment que :
Sont notifiés au plus tard en même temps que
l’ordre du jour :
5° Le projet de résolution lorsque l'assemblée
est appelée à statuer sur l'une des questions visées aux articles (décret n°
86-768 du 9 juin 1986) « 18 (4e tiret de l'alinéa 1 et alinéa 2) »,
Attire L'attention des rédacteurs des
convocations sur la distinction opérée par ces dispositions entre les « questions
» (article 9, alinéa 1er) soumises à la délibération de l'assemblée et les «
projets de résolution » (article 11, 5°) à notifier, au plus tard, en même
temps que l'ordre du jour.
Recommande, en conséquence, de respecter cette
distinction en réservant l'ordre du jour pour l'inscription des questions
proprement dites et en faisant figurer les projets de résolutions au nombre des
« notifications complémentaires ».
1.1.1. Recommandations relatives aux questions à
inscrire à l'ordre du jour pour être soumises à la délibération de l'assemblée
générale.
1.1.1-1.
- De libeller ces
questions de manière aussi précise que possible en évitant les formules
vagues ou équivoques (telles que, par exemple : « problèmes des parties communes,
sécurité de l'immeuble, travaux de couverture »... ) afin de permettre
l'adoption de véritables « décisions » dont la portée soit indiscutable ;
- De séparer les
questions soumises à la délibération de l'assemblée générale de manière à
assurer la clarté des votes ;
- De ne pas porter à
l'ordre du jour des « questions diverses » qui ne peuvent donner lieu à
aucune décision de l'assemblée générale ; mais rien ne s'oppose à ce que
des « questions » non inscrites à l'ordre du jour fassent l'objet d'échanges
de vues, notamment dans la perspective de leur inscription à l'ordre du
jour d'une prochaine assemblée générale ou pour obtenir de l'assemblée
générale un avis sur les questions relevant des seuls pouvoirs du syndic ;
- S'il s'agit de l'«
étude » d'une question (par exemple, de travaux importants à
entreprendre),
- En ce qui concerne
plus particulièrement la question du « renouvellement » du syndic dont les
fonctions parviennent à leur terme.
1.1.1-2.
Vu l'article 28 du décret du 17 mars 1967 en ses
alinéas 2 et 3 ainsi rédigés :
La durée des fonctions du syndic ne peut excéder
trois années. Toutefois, pendant le délai prévu à l'article 1792 du Code civil,
elle ne peut dépasser une année lorsque le syndic, son conjoint, leurs
commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au
troisième degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que
ce soit, même par personne interposée, participé à la construction de
l'immeuble.
L'assemblée générale peut renouveler les
fonctions du syndic dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi du 10
juillet 1965, pour les durées prévues à l'alinéa précédent.
Vu la jurisprudence selon laquelle les fonctions
du syndic cessant de plein droit à l'expiration de la durée de son mandat, il
n'a plus alors le pouvoir de convoquer l'assemblée générale ;
Vu les dispositions d'ordre public de l'article
25 c de la loi du 10 juillet 1965, excluant, en principe, toute possibilité de
mandat tacite.
Recommande :
- que la question
portée à l'ordre du jour utilise conjointement les termes de «
renouvellement des fonctions du syndic ou désignation d'un nouveau syndic
».
- également et de
manière pressante aux syndics de convoquer l'assemblée générale de telle
manière que la nouvelle désignation intervienne en temps utile.
1.1.2. Recommandations relatives à la notification
des projets de résolution et plus généralement, des « Notifications
complémentaires ».
1.1.2-1.
Considérant que l'article 11 du décret du 17
mars 1967 dispose notamment que :
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre
du jour :
4° Les conditions essentielles du contrat
proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une
transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou l'un des
contrats visés aux articles 25 d et
5° Le projet de résolution lorsque l'assemblée
est appelée à statuer sur l'une des questions visées aux articles (décret n°
86768 du 9 juin 1986) « 18 (4° tiret de l'alinéa 1 et alinéa 2) »,
(décret n° 86-768 du 9 juin 1986) « 6° L’avis
rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en
application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Recommande :
- Relativement aux «
conditions essentielles du contrat proposé lorsque l'assemblée générale
est appelée à approuver... un devis ou un marché pour la réalisation de
travaux que plusieurs contrats ou devis soient toujours demandés et que
leur synthèse - avec proposition du meilleur contrat ou devis - soit faite
par le syndic ou le conseil syndical ; il convient, en outre de joindre
l'avis du conseil syndical prévu au 6° dont il sera question ci-après.
- Relativement au
projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée... à autoriser le
syndic à introduire une demande en justice,
- Relativement à la
notification de l'avis rendu par le conseil syndical, lorsque sa
consultation est obligatoire en application du 2e alinéa de l'article 21
de la loi du 10 juillet 1965, modifiée (Décret 1967, art. 11-6°) ;
1.1.2-2.
Rappelle d'abord le texte de l'alinéa en question
:
L'assemblée générale des copropriétaires,
statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des
contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue
obligatoire.
Estime que la consultation du conseil syndical «
rendue obligatoire » ne dispense pas de l'obtention d'une décision de
l'assemblée générale autorisant la conclusion des marchés et contrats.
Recommande en conséquence :
- que l'assemblée
générale soit invitée à délibérer pour arrêter le montant à partir duquel
la consultation du conseil syndical est obligatoire ;
- que le conseil
syndical soit saisi au-delà de ce montant ;
- que son avis soit
joint à la convocation pour être transmis à l'assemblée générale.
RECOMMANDATION n° 1 relative aux
convocations, aux assemblées générales et à l’ordre du jour
Modification à jour 2006.
La commission,
Vu
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis modifiée ;
Vu
le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique
pour l'application de la loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis modifié ;
1 - Sur l'auteur de la convocation
Vu l'article 7
alinéa 2 du décret précité qui dispose notamment que l'assemblée générale est
convoquée par le syndic ;
Vu l'article 8 du
décret précité disposant :
«La convocation de l'assemblée
est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical,
s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au
moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement
de copropriété ne prévoit un nombre inférieur de voix. La demande, qui est
notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour
est demandée.
Dans les cas prévus au
précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement
convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise
en demeure du syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres
de ce conseil n 'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne
procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors
provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du
présent décret.
Lorsque l'assemblée est
convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au
syndic ».
Vu
l'article 47 du décret précité qui prévoit la désignation d'un administrateur
provisoire de la copropriété lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, chargé
notamment de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un
syndic lorsque le syndicat est dépourvu
de syndic et que l'assemblée
générale n'a pas préalablement délibérée sur sa désignation ;
Vu l'article 50 du décret précité qui prévoit, dans l'hypothèse prévue
à l'article 8 alinéa 3 la possibilité pour le président du tribunal de grande
instance, à la requête d'un copropriétaire d'habiliter un copropriétaire ou un
mandataire de justice à l'effet de convoquer l'assemblée générale ;
Constate : que certaines assemblées générales sont
convoquées aussi bien par des syndics dont le mandat est expiré, que par des
présidents de conseils syndicaux en dehors des cas autorisés alors que la
fonction de syndic est vacante, ou encore par des copropriétaires ;
Rappelle : que
les fonctions de syndic cessant de plein droit à l’expiration de la durée de
son mandat, il n’a plus alors le pouvoir de convoquer l’assemblée générale.
Que l'assemblée générale encourt l'annulation,
lorsqu'elle est convoquée, par un syndic dont le mandat est expiré, par un
syndic démissionnaire ou révoqué ou simplement pressenti ou encore lorsque
l'assemblée générale s'est réunie spontanément ;
Recommande
Au syndic de façon
pressante, de convoquer l’assemblée générale de telle manière que la nouvelle
désignation intervienne en temps utile et de veiller à ce que son mandat soit
encore valide au moment où il convoque l’assemblée générale.
Aux conseils syndicaux et à leur président ainsi
qu'aux copropriétaires de s'abstenir de convoquer l'assemblée générale lorsque
le syndicat est dépourvu de syndic, quelle qu'en soit la raison comme
l'expiration du mandat, la démission ou la révocation sans désignation d'un
nouveau syndic, et de s'adresser au président du tribunal de grande instance
aux fins de désignation d'un administrateur provisoire.
Aux copropriétaires de désigner en assemblée
générale compétente un représentant de chaque personne moral (syndicat
principal, syndicat secondaire) ;
2- Sur les personnes à convoquer
Considérant que l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
précitée dispose qu'en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés
doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être
représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par
le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou
du syndic.
Considérant le dernier alinéa de l'article 24 de la loi du 10 juillet
1965 précise que lorsque le règlement de copropriété met à la charge de
certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de
l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement
commun, il peut être prévu par ce règlement que ces copropriétaires seuls
prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun
d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites
dépenses.
Que l'article 12 du décret du 17 mars 1967 précité précise notamment
que pour l'application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, chacun des
associés d'une société d'attribution reçoit notification des convocations ainsi
que des documents visés à l'article 11 du décret précité et qu'il participe aux
assemblées générales du syndicat dans les mêmes conditions que les
propriétaires.
Que l'article 6 du décret du 17 mars 1967 précise en outre les
obligations du notaire ou des parties lors des mutations de lots.
Que l'article 65 du décret du 17 mars 1967 prévoit l'obligation pour
chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété
sur un lot ou une fraction de lot de notifier au syndic son domicile réel ou
élu soit en France métropolitaine si l'immeuble y est situé, soit dans le
département ou territoire d'outre-mer de la situation de l'immeuble ;
Constate des difficultés dans la détermination des personnes
à convoquer notamment lorsque :
• un ou plusieurs lots appartiennent à des copropriétaires indivis ou
sont l'objet d'un démembrement du droit de propriété notamment entre un
usufruitier et un nu-propriétaire.
• des mutations de lots sont en cours de
réalisation
• Les questions portées à l'ordre du jour
n'intéressent que certains copropriétaires.
Rappelle
• qu'un mandataire commun doit être désigné lorsque le lot de
copropriété fait l'objet d'une propriété indivise ou d'un démembrement ;
• que la mutation d'un lot
n'est opposable au syndicat qu'à partir du jour où le syndic a reçu du notaire
ou des parties la notification du transfert de propriété.
• que tous les copropriétaires et associés des sociétés d'attribution
et locataires accédants doivent être convoqués aux assemblées générales même si
une clause expresse du règlement de copropriété prévoit que ne prennent part au
vote que ceux concernés par la décision.
• qu’il appartient à ces
personnes de faire en sorte que le syndic ait connaissance de l’adresse où
elles doivent être convoquées.
Recommande
• Au syndic
- d'inviter les
copropriétaires concernés à la désignation d'un mandataire commun en cas
d'indivision ou de démembrement du droit de propriété.
- à défaut de
saisir par requête le président du tribunal de grande instance aux fins de
désignation d'un mandataire commun qui
est alors le destinataire unique de la convocation.
- d'adresser la
convocation à l'un ou l'autre des époux si le lot est un bien commun et
uniquement au conjoint propriétaire s'il s'agit d'un bien propre.
- d'adresser la
convocation au vendeur tant qu'il n'a pas reçu du notaire ou des parties la
notification du transfert de propriété.
- de convoquer
tous les membres de l'assemblée, y compris ceux qui ne participent pas au vote
en vertu des clauses du règlement de copropriété.
Au
notaire d’appeler l’attention des
intéressés :
• De veiller à faire désigner
par les intéressés, le mandataire commun prévu par la loi dès lors que les
actes qu'il reçoit sont constitutifs d'une indivision, ou d'un démembrement du
droit de propriété.
- sur l’obligation qu’ils ont de désigner le mandataire commun
prévu par loi dès lors que les actes qu’il reçoit sont constitutifs d’une
indivision, ou d’un démembrement du droit de propriété ;
- sur la nécessité e
déclarer au syndic leur domicile dans la mesure où il diffère de celui
mentionné dans l’acte.
3
- Sur les modalités des convocations
Considérant que l'article 64 dispose notamment que toutes les
notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par
le décret du 17 septembre 1967, à l'exception de la mise en demeure visée à l'article
19 de ladite loi, sont valablement faites par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception.
Que toutefois, la notification des convocations prévues au présent
décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement
résulter d'une remise contre récépissé ou émargement ;
Constate
Que les convocations sont fréquemment remises contre récépissé ou
émargement, ce qui peut entraîner des contestations sur la date de la remise et
sur la qualité du signataire.
Rappelle
- que les convocations peuvent aussi bien être adressées par lettre
recommandée avec demande d'avis de réception que contre remise contre récépissé
ou émargement mais doivent dans tous les cas respecter le délai d'au moins 15
jours sauf cas d'urgence prévu à l'article 37 ;
Recommande au syndic
de veiller, en
cas d'utilisation de convocations contre remise ou émargement à ce que les
signatures soient recueillies dans les délais réglementaires et, le cas échéant,
de prévoir, pour pallier toutes difficultés, un délai suffisant pour permettre
une convocation par lettre recommandée avec accusé de réception des
convocations qui n'ont pu être remises contre émargement.
4
- Sur le lieu de convocation de l'assemblée générale
Considérant
que l'article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose notamment :
«La
convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, (...).
A défaut de
stipulation
du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne
qui
convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. (...)
Sauf
urgence, cette convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de
la réunion,
à
moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Sous
réserve des dispositions du règlement de copropriété, l'assemblée générale est
réunie
dans
la commune de situation de l'immeuble.
Constate
Que des assemblées sont convoquées dans un lieu où réside la majorité
des copropriétaires et non dans celui de la situation de l'immeuble (résidences
de vacances), ou dans une commune limitrophe de celle de la situation de
l'immeuble ou encore dans les locaux du syndic situé sur une autre commune que
celle du lieu de la situation de l'immeuble.
- Rappelle
Que cette façon de procéder
n'est légale que dans la mesure où elle est prévue par le règlement de
copropriété ;
Qu'en cas de
changement dans les lieux, date et heure de la réunion, une nouvelle
convocation doit être adressée dans les formes prescrites ;
• Recommande
Au syndic de ne convoquer
l'assemblée générale dans une commune autre que celle du lieu de situation de
l'immeuble que si le règlement de copropriété le prévoit.
Au
syndic :
-
de ne convoquer l’assemblée générale dans une commune autre que celle du lieu
de situation de l’immeuble que si le règlement de copropriété le prévoit
formellement.
5 - Sur le périodicité des assemblées générales
Considérant
que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause
que ce soi ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du
syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un
administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
Considérant que l'article 7 du décret du 17 mars
1967 dispose en son premier alinéa que, dans tout syndicat, il est tenu au
moins chaque année une assemblée générale des copropriétaires.
Considérant que l’obligation
prévue aux articles précités n’est pas toujours respectée.
Constate que l'obligation prévue à l'article précité n'est pas toujours
respectée.
Rappelle qu'il doit être tenu au moins une fois chaque année une assemblée
générale des copropriétaires.
Recommande au syndic de veiller au respect de cette
disposition, la sanction pouvant être la nomination d'un administrateur
provisoire à la requête de tout intéressé.
La présente recommandation annule et remplace la
précédente recommandation n° 1.
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