COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE
RECOMMANDATION n°15 relative à la
désignation du syndic, à la durée de ses fonctions et aux initiatives à prendre
en cas de révocation ou de démission du syndic
1. Sur la désignation du syndic et la durée de
ses fonctions.
Considérant que l'article 18, avant-dernier
alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
« Seul responsable de sa gestion, il (le
syndic) ne peut se faire substituer ».
Considérant que l'article 28 alinéa 2 du décret
n° 57-223 du 17 mars 1967 dispose :
« ... la durée des fonctions du syndic ne
peut excéder trois années ... ».
Considérant que l'article 28, alinéa 3, du même
décret dispose, sauf les exceptions qu'il prévoit :
« L'assemblée générale peut renouveler les
fonctions du syndic dans les conditions fixées à l'article 25 de la loi du 10
juillet 1965, pour les durées prévues à l'alinéa précédent ».
Considérant que l'article 46 du même décret dispose ;
« A défaut de nomination du syndic par
l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du
tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un
ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du
conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et,
sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de
celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis
fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui
peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent
article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions
prévues par les articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi susvisée du 10 juillet 1965
et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en
vue de la désignation d'un syndic par l'assemblée générale ».
Considérant que l'article 47 du même décret dispose :
« Dans tous les cas, autres que celui prévu
par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président
du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la
demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la
copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance,
de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du
syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9
ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire
cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic
désigné par l'assemblée générale ».
RAPPELLE :
Que le syndic est lié au syndicat, dont il est
le représentant légal, par un contrat de mandat à durée déterminée. Ses
fonctions revêtent un caractère personnel.
Que le syndic, dont le mandat a pris fin, n'a
plus qualité pour représenter le syndicat qui, dès lors, est dépourvu de syndic
; ce dernier ne peut directement ou indirectement être reconduit d'une manière
tacite ou automatique lorsque son mandat est parvenu à son terme.
Que le syndic, personne physique ou morale, ne
peut céder sa « clientèle de syndicats » par une simple substitution. Le
cessionnaire, s'il n'est désigné par l'assemblée générale, ne peut assumer la
représentation et la gestion du syndicat.
RECOMMANDE
:
A. Quant à la désignation du syndic
- De rédiger la
décision de désignation de telle manière qu'il n'existe aucun doute sur
l'identité de la personne ayant la qualité de « syndic en exercice ». A l'effet de satisfaire à cette
condition :
- si le syndic est
une personne physique, d'indiquer ses nom, prénom et son domicile s'il
s'agit d'un syndic non professionnel, ou l'adresse de son principal
établissement s'il s'agit d'un syndic professionnel.
- si le syndic est
une personne morale, de préciser sa forme, sa dénomination, son siège
social et l'organe qui la représente légalement.
- De ne pas utiliser
l'enseigne sous laquelle le syndic exploite son cabinet, sauf si elle est
identique à la dénomination de la personne morale.
- De préciser le
numéro de la carte professionnelle « gestion immobilière » du syndic
désigné, et la préfecture qui a délivré cette carte ainsi que le nom et
l'adresse du garant, si l'intéressé est soumis aux dispositions de la loi
du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités
relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de
commerce.
- D'observer la
recommandation n° 14 sur le compte séparé.
B. Quant à la durée des fonctions du syndic
De s'abstenir d'utiliser des formules telles que
« le syndic est désigné pour une durée de (une année par exemple) qui commence
le (date précise) pour se terminer lors de l'assemblée générale ayant à
approuver les comptes de l'exercice clos le ... ».
D'utiliser, au contraire, des formules dénuées
de toute ambiguïté telles que « le syndic est nommé pour une durée de ..., qui
commencera le ... pour se terminer le ... ».
2 - Révocation ou démission du syndic
- que pendant la durée
fixée par la décision de l'assemblée générale, le syndic peut être
révoqué, le motif de la révocation devant être porté à la connaissance du
syndic et de l'assemblée générale. La révocation est décidée à la majorité
prévue à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- que, pendant la même
durée, le syndic peut mettre fin à ses fonctions sous réserve que cette
renonciation ne préjudicie pas à son mandant, le syndicat,
- si la révocation du
syndic intervient sans motif grave et légitime, ou si la démission de
celui-ci est jugée abusive, les tribunaux peuvent allouer des
dommages-intérêts au syndic ou au syndicat, selon le cas, pour réparer le
préjudice ;
- que si sa démission
ou sa révocation prend effet immédiatement, le syndic démissionnaire ou
révoqué ne peut recevoir la mission d'expédier les affaires courantes en
attendant la nomination d'un nouveau syndic ;
- que si le syndic
s'est démis de ses fonctions sans avoir préalablement convoqué une
assemblée générale à l'effet de pourvoir à son remplacement, tout
intéressé peut présenter une requête au président du tribunal de grande
instance tendant à la désignation d'un administrateur provisoire chargé
notamment de convoquer l'assemblée en vue de désigner un nouveau syndic (Rép. question écrite JO Sénat, 24 juillet
1975).
RECOMMANDE
:
- Si l'assemblée
générale décide la révocation du syndic que l'assemblée générale prenne,
en même temps, la décision de nommer le nouveau syndic de manière à éviter
toute discontinuité dans les fonctions.
En conséquence :
- l'ordre du jour
devra comporter deux questions séparées, la première relative à la
révocation du syndic en fonction, la seconde ayant pour objet la
nomination du nouveau syndic ; un vote séparé devra intervenir sur
chacune d'elles si une réponse positive est donnée à la première question
;
- il conviendra de
notifier, en même temps que l'ordre du jour, les conditions essentielles
du nouveau contrat de syndic.
- Si le syndic
envisage de donner sa démission : que cette décision soit présentée à l'assemblée
générale. En conséquence, le syndic qui entend démissionner :
- informe le
président du conseil syndical, s'il en existe un, de son intention de
convoquer l'assemblée générale pour lui notifier sa démission et
l'inviter à désigner son successeur ;
- propose un délai
avant la prise d'effet de sa démission ;
- convoque
l'assemblée générale avec, à l'ordre du jour, les deux questions
suivantes : « démission du syndic à compter du ... » ; « désignation du
nouveau syndic à compter du ... ».
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