COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE
RECOMMANDATION n° 16 relative aux travaux
affectant les parties communes et les équipements communs
Cette recommandation, ne concerne pas le vote du
budget prévisionnel des travaux qui fera l'objet d'une recommandation
distincte. Elle traite, d'une part de l'élaboration du programme des
travaux, et d'autre part de la recherche et de la désignation de
l'entrepreneur.
1. Sur le programme des travaux :
CONSIDÉRANT
- que l'article 14 de
la loi du 10 juillet 1965 dispose en son quatrième alinéa : « Il (le syndicat) a pour objet la
conservation de l'immeuble et l’administration des parties communes. Il
est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par
le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes,
sans préjudice de toutes actions récursoires » ;
- que les articles 24,
25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée déterminent les conditions
de majorité auxquelles les assemblées décident les différentes catégories
de travaux ;
- que de son côté,
l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose dans son deuxième tiret
que le syndic est chargé « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa
conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire
procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires
à la sauvegarde de celui-ci » ;
CONSTATE :
- l'importance des
prescriptions de sécurité parmi les travaux obligatoires en vertu des
dispositions législatives et réglementaires ;
- les économies de
charges résultant de l'exécution des travaux appropriés d'entretien ou
d'amélioration ;
- l'absence dans les
archives du syndicat de documents techniques tels que plans et schémas
d'ouvrages ou de récolement de réseaux.
RAPPELLE :
- que le syndic
informe les copropriétaires de l'état des constructions et des éléments
d'équipements communs, ainsi que des travaux rendus obligatoires en vertu
des dispositions législatives ou réglementaires ;
- que ces travaux
étant obligatoires, l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas
compétence pour en refuser le principe et doit seulement délibérer sur les
modalités de réalisation de ces travaux sans que le syndicat puisse s'en
prévaloir pour se soustraire à ses responsabilités. Il convient cependant
de réserver les cas d'annulation de la décision administrative prescrivant
les travaux ;
- qu'une planification
des travaux peut améliorer leur mise en oeuvre
et leur exécution, faciliter leur financement et abaisser leurs coûts.
RECOMMANDE :
- Qu'une visite
annuelle de l'immeuble soit effectuée par le syndic en présence du
président du conseil syndical, et, le cas échéant, des membres du conseil
syndical et des copropriétaires intéressés.
- Qu'en dehors de la
visite annuelle, en cas de désordres apparus sur les parties communes ou
des équipements collectifs, il est souhaitable qu'un technicien assiste à
la visite et que les copropriétaires concernés prennent toutes les
dispositions utiles pour permettre l'accès aux parties privatives de leur
lot où ces désordres se manifestent.
- Qu'un cahier de
maintenance de l'immeuble soit ouvert et mis à jour.
- Qu'un état des
travaux prévisibles ou souhaitables soit dressé par le conseil syndical
compte tenu des éléments du constat effectué.
- Que le conseil
syndical propose un calendrier prévisionnel des travaux et une évaluation
approximative de chacun de ces travaux.
- Qu'un programme
pluriannuel de travaux envisagés soit voté, dans son principe, par
l'assemblée générale au vu du calendrier et de l'évaluation visés ci-dessus,
ces documents étant notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du
jour.
- Que les plans des
ouvrages exécutés soient demandés par le syndic aux entrepreneurs ou aux
architectes ou aux autres techniciens contractuellement liés au syndicat,
à charge pour le syndic de les archiver.
2. Sur la recherche et la désignation de
l'entrepreneur :
Considérant que l'organisation d'une procédure
de sélection des entrepreneurs introduit plus de clarté dans la gestion de la
copropriété ;
RECOMMANDE :
- que, pour guider les
copropriétaires lorsque le règlement de copropriété ne contient pas de
mesures appropriées, l'assemblée générale adopte une procédure de
recherche et de désignation de l'entrepreneur comprenant trois phases :
2.1. Le descriptif des travaux :
Considérant que l'assemblée générale doit
disposer d'éléments de comparaison entre les entrepreneurs pour faire son choix
;
RAPPELLE :
- que la loi du 10
juillet 1965 vise trois catégories de travaux relatifs aux parties
communes ou aux équipements collectifs : les travaux « d'entretien », les
travaux « de mise en conformité », les travaux « d'amélioration ».
RECOMMANDE :
- Que, sauf décision
particulière de l'assemblée générale, le syndic établisse ou fasse établir
un document comprenant : un descriptif des travaux, la qualité des
matériaux, les garanties financières, les qualifications de l'entrepreneur
correspondant aux travaux à réaliser, les assurances et la demande de
références des chantiers précédents.
- Qu'en cas de travaux
importants ou complexes, le syndic confie à un maître d’oeuvre l'élaboration de ce descriptif.
2.2. La recherche d'entrepreneurs :
RECOMMANDE :
- Qu'en cas de travaux
peu importants ne dépassant pas le seuil éventuellement fixé par
l'assemblée générale, le syndic choisisse les entrepreneurs à consulter,
les copropriétaires pouvant, le cas échéant, proposer des noms
d'entrepreneurs.
- Que, dans les autres
cas, le choix des entrepreneurs s'effectue après leur mise en concurrence.
Le syndic reçoit les réponses sous double enveloppe. Les plis sont ouverts
par le syndic en présence des membres du conseil syndical.
2.3. Le choix de l'entrepreneur :
CONSIDÉRANT :
- que l'article 21
(alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété
des immeubles bâtis dispose : « En
outre, il (le conseil syndical) donne son avis au syndic ou à l'assemblée
générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il
est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des
copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant
des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil
syndical est rendue obligatoire ».
- que l'article 21
(alinéa 1er) du décret du 17 mars 1967 portant règlement d'administration
publique pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Une délégation de pouvoir donnée,
en application de l'article
- que l'article 26
(alinéa 2) du décret du 17 mars 1967 dispose : « Il (le conseil syndical) peut
recevoir d'autres missions ou délégations de l'assemblée générale dans les
conditions prévues à l'article
- que l'information
des copropriétaires est normalement assurée par l'application de l'article
11 (alinéa 4) du décret du 17 mars 1967 : « Sont notifiés au plus tard en même
temps que l'ordre du jour : 4°
Les conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est
appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché
pour la réalisation de travaux ou l'un des contrats visés aux articles 25
d et
RECOMMANDE :
- Que les devis soient
communiqués aux membres du conseil syndical.
- Que, le conseil
syndical, lorsqu'il a reçu délégation d'approuver un marché, fasse le choix
de l'entrepreneur et adopte les conditions du contrat.
- Qu'en l'absence de
délégation au conseil syndical, le syndic soumette le marché de travaux à
l'approbation de l'assemblée générale en observant les dispositions de
l'article 11 du décret du 17 mars 1967, notamment la notification du ou
des devis proposés, ainsi que l'avis du conseil syndical. II apparaît
souhaitable que plusieurs devis soient soumis à l'assemblée générale.
RETOUR