COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE
RECOMMANDATION n° 7 relative à la
copropriété quant à la répartition des frais de chauffage lorsqu'il existe des
compteurs de chaleur (Application du décret n° 91-999 du 30 septembre 1991)
La
commission
Vu l'article L. 131-3 du Code de la construction
et de l'habitation (loi du 29 octobre 1974) aux termes duquel :
« Nonobstant toute disposition, convention ou
usage contraires, les frais de chauffage et de fourniture d'eau chaude mis à la
charge des occupants comprenant, en plus des frais fixes, le coût des quantités
de chaleur calculées comme il est dit ci-dessus.
Un décret pris en Conseil d'État, après avis du
comité consultatif pour l'utilisation de l'énergie, fixe les conditions
d'application du présent article et, notamment, la part des frais fixes visés
au précédent alinéa, les délais d'exécution des travaux prescrits, ainsi que
les cas et conditions dans lesquels il peut être dérogé à l'obligation prévue
au premier alinéa, en raison d'une impossibilité technique ou d'un coût
excessif ».
Vu les articles R. 131-2 à R. 131-7 du Code de
la construction et de l'habitation (rédaction du décret n° 91-999 du 30
septembre 1991), et les articles 1 à 5 de l'arrêté du 30 septembre 1991.
1° Economie générale des dispositions
législatives et réglementaires
La
Commission :
constate
que dans l'immeuble en copropriété la répartition des charges de chauffage
collectif est soumise à des règles spécifiques qui ne se réfèrent pas
exclusivement à la notion d'utilité définie par l'article 10, alinéa 1, de la
loi du 10 juillet 1965, précisé par la jurisprudence comme étant une utilité
simplement potentielle ou objective.
rappelle,
en premier lieu, que le législateur, par de
telles dispositions, a pour objectif d'influencer le comportement des usagers
en vue de réaliser des économies d'énergie dans l'exploitation des chauffages
collectifs dans l'habitat par une individualisation des dépenses relatives aux
seuls frais de combustible.
Cette individualisation est cependant limitée et variable pour tenir compte de
la dépendance thermique, plus ou moins grande selon les situations, qui résulte
dans un immeuble collectif du fait que les parties privatives bénéficient du
chauffage des locaux contigus, des parties communes ou des canalisations. En
revanche, les installations individuelles de chauffage ne tiennent pas compte
de cette solidarité.
en second lieu, que ces
dispositions législatives et réglementaires tendent à la réalisation
d'économies dont les usagers profiteront ; elles ne s'appliquent donc que si le
coût du chauffage apparaît excessif. Elles ne sont pas assorties de sanctions
pénales ou de mesures coercitives ; elles sont obligatoires et tout
copropriétaire dans un immeuble collectif pourrait en réclamer l'application s'il
y a lieu.
enfin, que ces dispositions
sont immédiatement applicables, l'obligation d'installer des compteurs
individuels de chauffage au plus tard le 31 décembre 1990 et les conditions
d'utilisation des différents systèmes résultant déjà des textes antérieurs.
2° Mise en oeuvre
pratique
3. La Commission
recommande, en conséquence, aux
syndics :
de
déterminer, d'abord, si l'immeuble est soumis à la réglementation et s'il
n'entre pas dans les cas de dérogation prévus (articles R 131-3-c à f).
dans l'affirmative, de
rechercher si le ratio de chauffage (dit RCh) dépasse
ou non le seuil fixé par l'article R. 131-3 b. Son calcul nécessite deux
opérations simples qui, dans la généralité des cas et sauf une éventuelle
contestation, ne devrait pas nécessiter l'intervention d'un spécialiste :
- montant des frais
annuels de combustibles pour une saison de chauffe ce qui suppose de tenir
compte des stocks existant au début et à la fin de la saison considérée et
de la part des combustibles éventuellement utile à la fourniture d'eau
chaude si cette installation est commune à celle de chauffage.
- nombre de mètres
carrés chauffés dans l'immeuble que l'on peut calculer forfaitairement en
retenant 85 % de la surface hors oeuvre nette de
l'immeuble.
Le seuil en-dessous duquel il n'y a pas
d'obligation d'installer d'appareils de comptage est fixé à
Si le calcul est fait pour une saison de chauffe
différente, il y a lieu d'appliquer des coefficients de correction tenant
compte du climat et du coût des combustibles. Ces coefficients sont fournis par
l'Agence de l'environnement et de la maîtrise des énergies, service
informations de l'Agence, 27, rue Louis-Vicat, 75015 Paris ou Minitel code 3615
AFME.
de notifier aux
copropriétaires la valeur du ratio de chauffage et le détail des opérations
dont il résulte, en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale dont
il sera question ci-après.
4.
La commission
Recommande aux syndics :
- de prendre
l'initiative de porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée
générale des copropriétaires, en tout cas dans le courant du premier
semestre 1992, la question de la pose de répartiteurs de chauffage. A
défaut, tout copropriétaire pourrait demander l'inscription de cette
question à l'ordre du jour.
- Si le ratio de
chauffage est inférieur à
- Si le ratio de
chauffage est supérieur à
- Les copropriétaires
n'ont donc pas à se prononcer sur le principe qui résulte de la loi
elle-même et qui ne nécessite aucune modification du règlement de
copropriété, mais seulement sur le choix des appareils et sur les
modalités de mise en oeuvre. A cette fin, au moins deux devis,
préalablement établis, auront été communiqués aux copropriétaires en même
temps que la convocation. Les
solutions techniques sont variées : évaporateurs par une éprouvette fixée
sur chaque radiateur, comptage électronique sur les radiateurs, ou encore
compteur d'énergie thermique avec possibilité de lecture à l'extérieur du
logement. Ces appareils peuvent
être fournis en location. Ils doivent avoir fait l'objet d'un agrément par
le Ministère de l'industrie et du Commerce extérieur. Les entreprises spécialisées dans ce
domaine assurent, outre la pose des répartiteurs, leur entretien et leur
relevé, généralement une fois par an, le coût de ces opérations étant
fourni avec le devis de pose. Le coût d'une installation peut varier,
suivant les systèmes de 50 à
- L'assemblée générale
devra se prononcer dans les conditions de majorité de l'article 25-e
relatif « aux modalités de réalisation et d'exécution des travaux
rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou
réglementaires ». Il s'agit de la majorité absolue des
copropriétaires.
- L'assemblée générale
devra se prononcer, également, dans les mêmes conditions de vote, sur
toutes les modalités pratiques d'application, notamment sur :
- le mode de relevé
des compteurs ;
- les solutions à
adopter en cas de changement d'occupant au cours de la saison de chauffe
ou en cas d'absence lors du relevé ; dans ce dernier cas, on peut faire
application d'une moyenne de facturation augmentée d'un certain
pourcentage ;
- la présentation
nouvelle des charges de chauffage ;
- les honoraires
supplémentaires du syndic pour le cas où la facturation ne serait
intégralement assurée par la société qui a posé les appareils.
- L'assemblée générale
sera, enfin, invitée à délibérer sur la fixation du coefficient prévu par
l'article R. 131-7-11 qui détermine la part des frais de combustible qui
fera l'objet de la répartition individualisée. En l'absence de décision
c'est le pourcentage prévu par ce texte, soit 50 % qui s'appliquerait. L'assemblée générale, peut décider, à
la majorité de l'article 25, qu'une plus grande part des frais de
combustible afférents au chauffage sera répartie en fonction des
indications des répartiteurs. Cette individualisation peut aller jusqu'à
la totalité des frais de combustible pour les immeubles dont le permis de
construire est postérieur au 31 décembre 1988 et qui, de ce fait, ont été
soumis à des normes plus strictes d'isolation. Pour les immeubles dont le
permis de construire est antérieur à cette date, le pourcentage ne doit
pas excéder 75 %. Dans quel cas
l'assemblée générale pourrait-elle choisir un pourcentage supérieur à 50 %
? Une telle décision peut paraître opportune pour des immeubles qui
jouissent déjà d'une bonne isolation thermique, ou dans les copropriétés
dont les dépenses de chauffage sont élevées afin d'inciter les occupants à
modifier leur comportement et à faire des économies. Elle ne semble pas se
justifier, en revanche, dans les immeubles où un certain nombre
d'appartements sont occupés de façon intermittente car elle serait
susceptible de pénaliser les occupants à l'année.
- Les indications
fournies par les répartiteurs peuvent, en outre, être corrigées en
fonction de la localisation de chaque appartement dans l'immeuble et de
son exposition. Certains appartements nécessitent en effet une fourniture
de chaleur accrue pour un résultat identique aux autres et il est normal
de ne prendre en compte que ce résultat.
Cette pondération est calculée par le prestataire de service ayant
en charge la gestion des compteurs qui, dans la généralité des cas, aura
réalisé l'étude préalable et placé les appareils. Elle tiendra compte
d'autres paramètres encore, tels que nature et dimension des radiateurs,
volume chauffé... L'application cumulée de ces paramètres ne peut excéder
30 % (arrêté du 8 février 1982). Cette opération relève de la technique du
prestataire de service, et l'assemblée générale n'est pas appelée à
décider, au préalable, de sa mise en ceuvre. Les copropriétaires
pourraient toutefois, en refusant d'approuver les comptes du chauffage,
sanctionner une erreur commise et, sauf rectification amiable, une
expertise serait alors vraisemblablement nécessaire.
5.
La commission
Rappelle aux syndics, que la présente réglementation n'exclut
nullement la recherche d'économies d'énergie par des travaux appropriés qui
pourraient ramener le ratio de chauffage en dessous du seuil de
Recommande en conséquence aux syndics de proposer à
l'assemblée générale, après avoir fait établir un bilan thermique de
l'immeuble, la réalisation de travaux de maîtrise de l'énergie chaque fois que
de tels travaux seront suffisants pour ramener le ratio de chauffage en dessous
de
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