COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE
RECOMMANDATION n° 8 relative aux appels
de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires
Vu l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Vu les articles 35, 36 et 37 du décret no 67-223
du 17 mars 1967 pris pour son application ;
Considérant que l'article 35 du
décret du 17 mars 1967 dispose :
" Le syndic peut exiger le versement :
- De l'avance de
trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété ;
- Au début de
chaque exercice, d'une provision qui, sous réserve des stipulations du
règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l'assemblée
générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour
l'exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de
copropriété ne prévoit pas le versement d'une avance de trésorerie
permanente ;
- En cours
d'exercice, soit d'une somme correspondant au remboursement des dépenses
régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions
trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget
prévisionnel pour l'exercice considéré ;
- De provisions
spéciales destinées à permettre l'exécution de décisions de l'assemblée
générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux
chapitres 111 et IV de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions
fixées par décisions de ladite assemblée.
L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du
mode de placement des fonds ainsi recueillis."
Considérant que l'article 36 du
décret du 17 mars 1967 dispose :
" Sauf stipulation contraire du
règlement de copropriété, les sommes dues au titre du précédent article portent
intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière
civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au
copropriétaire défaillant. "
Considérant que l'article 37 du
décret du 17 mars 1967 dispose :
" Lorsqu'en cas d'urgence, le syndic
fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à
la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque
immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35
ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son
premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée
générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un,
le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis
estimatif des travaux. "
- que le syndic,
représentant légal du syndicat, est chargé d'acquitter, au nom de ce
dernier, toutes les dépenses nécessaires à l'administration de l'immeuble
et à l'exécution des décisions de l'assemblée générale ;
- que le syndic est
tenu d'établir chaque année un budget prévisionnel et de le soumettre au
vote de l'assemblée générale des copropriétaires ;
- que la trésorerie du
syndicat est assurée par les versements effectués
au syndic par les copropriétaires et qu'à cet effet l'article 35 du
décret, ci-dessus reproduit, prévoit quatre catégories de versements,
outre la disposition particulière de l'article 37 alinéa 2.
1.
- Les provisions en cours d'exercice
Qu'au cours d'un exercice considéré, la
trésorerie du syndicat peut être assurée de deux manières : soit par le
versement de provisions trimestrielles, correspondant au quart du budget
prévisionnel, le compte des dépenses et des recettes étant établi en fin
d'exercice ; soit par le remboursement des dépenses régulièrement engagées et
effectivement acquittées par le syndic, trimestre par trimestre, les comptes du
dernier trimestre soldant alors les comptes de l'exercice écoulé. Quelle que
soit la méthode adoptée, les comptes de l'exercice écoulé devront être soumis à
l'approbation de l'assemblée générale.
Une méthode n'apparaissant pas préférable à
l'autre, le choix entre les deux fera l'objet d'un accord entre le syndicat des
copropriétaires et le syndic, sauf dispositions particulières du règlement de
copropriété.
- de ne procéder à
aucune avance de fonds pour le compte des copropriétaires
- d'exiger des
copropriétaires, aux échéances fixées, les versements nécessaires à
l'exécution du budget prévisionnel, tel qu'il a été adopté par l'assemblée
générale. A cet effet, le syndic peut, en début d'exercice, exiger le
paiement d'une provision égale à la moitié du budget prévisionnel, sauf
décision contraire de l'assemblée générale ou stipulation du règlement de
copropriété et à moins qu'il n'existe, par ailleurs, une avance de
trésorerie permanente ; dans ce dernier cas, le premier appel de fonds ne
peut excéder le quart du budget prévisionnel.
2.
- L'avance de trésorerie permanente
- que le vote et la
mise en ceuvre du budget prévisionnel, devenu
obligatoire depuis la loi du 31 décembre 1985, peuvent suffire à assurer
le fonctionnement courant de la copropriété en lui procurant la trésorerie
nécessaire ;
- que la constitution
d'une avance de trésorerie permanente, qu'elle soit prévue dès l'origine
dans le règlement de copropriété ou décidée ultérieurement par l'assemblée
générale, conserve cependant une utilité :
- soit pour être
affectée, en tout ou en partie, à la trésorerie courante du syndicat dans
ce cas, le syndic n'appellera que le quart du budget prévisionnel en
début d'exercice ;
- soit pour former un
fonds de prévoyance pour faire face à des dépenses imprévues ou à des
impayés;
- soit pour
constituer un fonds de réserve en vue de financer des travaux importants.
- d'inviter
l'assemblée générale des copropriétaires, en l'absence de dispositions
particulières du règlement de copropriété, à délibérer sur l'affectation
des fonds recueillis au titre de l'avance de trésorerie permanente ;
- d'inviter
l'assemblée générale des copropriétaires à décider le placement de ces
sommes lorsqu'elles ont le caractère d'un fonds de réserve ou de
prévoyance ;
- chaque fois que
l'assemblée aura voté de nouvelles dispositions relatives à l'avance de
trésorerie permanente, de procéder aux mesures de publicité prévues par
l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 4 alinéa 3 du
décret du 17 mars 1967, qui ont pour objet de rendre ces décisions,
constituant des modifications au règlement de copropriété, opposables au futurs acquéreurs de lots. Pour éviter la répétition
de telles mesures, il est opportun de déterminer le montant de l'avance de
trésorerie permanente par un pourcentage du budget prévisionnel de
préférence à une somme fixe.
3.
- Les provisions spéciales pour travaux
Qu'il s'agit soit de provisions nécessaires à la
réalisation de travaux votés par l'assemblée générale, à laquelle il revient de
déterminer les modalités et le calendrier des appels de fonds, soit d'une
provision nécessitée par l'exécution des travaux urgents, sans vote préalable
de l'assemblée en application de l'article 37 du décret. Dans ce dernier cas,
la provision ne peut excéder le tiers du devis des travaux et l'avis du conseil
syndical est nécessaire.
De distinguer ces provisions spéciales pour
travaux des autres appels de fonds et de fournir, en ce qui les concerne, un
relevé récapitulatif en fin de travaux.
4.
- Intérêts des sommes dues au syndicat
L'article 36 du décret prévoit que les sommes
dues par les copropriétaires au titre de ces appels de fonds portent intérêts
au taux légal à compter d'une mise en demeure, par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception, adressée par le syndic au copropriétaire
défaillant.
Que le règlement de copropriété peut dispenser
les copropriétaires de payer un intérêt mais, l'article 36 étant d'ordre
public, le règlement ne pourrait fixer un taux différent du taux légal,
supérieur ou inférieur.
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