Article 07 - Définition des parties communes générales.

Les parties communes à tout l’ensemble immobilier comprendront :

- la totalité du sol bâti et non bâti de l’ensemble immobilier, en ce compris, le sol du bâtiment, les emprises des escaliers et rampes d’accès extérieurs, les zones non aedificandi.

- Les canalisations depuis leur branchement extérieur dans le bâtiment jusqu’aux puisards et égouts.

- Le réseau d’eaux pluviales situé sur l’arrière de l’immeuble, et comprenant entre autres six puisards et un ensemble formant tabouret / bac de décantation, en limite du trottoir de la rue Pélissier. Ce réseau, propriété de l’immeuble, forme servitude sur le domaine communal.

Article 08 – Parties communes au bâtiment *¹·².

Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires, chacun pour la quote-part de droits spéciaux afférente à chaque lot, ainsi qu’il est indiqué dans l’état descriptif de division qui précède.

Elles comprennent notamment :

- les fondations, les gros murs de façade et de refend (notamment mur axial intérieur élevé à quatre mètres du mur de façade), les murs pignons, mitoyens ou non (voir article 03, ci-dessus, paragraphe « gros œuvre »). Les murs mitoyens d’une partie commune seront considérés comme parties communes.

- Le gros œuvre des planchers (lambourdes et hourdis, dalles béton…), à l’exclusion du revêtement des sols en parties privatives.

- Les couvertures et isolation du bâtiment sur acrotères et terrasses.

- Les souches des cheminées.

- Les conduits de fumées (coffre et gaine), les têtes de cheminées, les conduits d’aération des W.C. et ceux d’évacuation des hottes en cuisine.

- Les ornements des façades, les balcons y compris gardes corps des portes-fenêtres.

- Les halls, vestibules et couloirs d’entrée, les escaliers, leurs cages et paliers.

- Les escaliers d’accès aux entrées, y compris leurs garde-corps et rampes.

- Les rampes d’accès extérieures, les escaliers, les couloirs et dégagement des caves.

- Les locaux communs pour bicyclettes et voitures d’enfants en cave.

- Les locaux vide-ordures et autres locaux techniques en caves.

- Les colonnes ascenseur, les édicules machinerie et les éléments constitutifs de l’ascenseur (portes palières, nacelle, système de guidage, câbles, machineries, systèmes de contrôle et commande…).

- Les colonnes et tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ménagères et usées, les conduites et puisards en cave avant branchements aux égouts (sauf toutefois, les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements et en amont du branchement des culottes de descentes verticales communes, et donc affectées à l’usage exclusif de celui-ci). Les gaines techniques correspondantes passant dans les appartements entre cuisines et salles d’eau.

- Les conduites montantes de gaz jusqu’aux compteurs individuels ainsi que la gaine technique affectée et conduites de ventilations prévues.

- Les conduites montantes d’eau à compter des compteurs généraux de colonnes (propriété de la société affermataire du réseau de distribution d’eau sur la commune) et jusqu’aux sectionnements de distribution aux appartements en gaine technique d’escalier. Est également comprise l’installation d’un point d’eau dans chaque local vide-ordures.

- Les compteurs divisionnaires d’eau (les charges d’entretien et de relevés feront l’objet d’une répartition égale pour tous les points de branchement : un (1) tantième pour chaque appartement sur un total de cinquante-quatre (54) tantièmes pour l’ensemble de la copropriété).

- Les antennes de réception des émissions hertziennes de radio et télévision sur terrasse, les installations d’amplification et de distribution du signal par câbles jusqu’aux répartiteurs d’étages inclus. La gaine technique correspondante.

- Les conduites, gaines techniques et équipements pour réseaux téléphoniques et câblés.

- Les conduites de distributions d ‘électricité jusqu’aux tableaux divisionnaires inclus, ainsi que les colonnes techniques afférentes.

- Les installations électriques d’éclairage des parties communes (tableaux électriques, interrupteurs, points lumineux, minuteries…).

- Les installations de portiers électriques (plaque de rue, tableau des occupants, tableau électrique avec transformateur en cave, réseau de câbles et un poste en chaque appartement).

- Tous les accessoires de ces parties communes, tels que les huisseries (portes, fenêtres, serrures et clefs…), les glaces, paillassons de hall d’entrée (mais non les tapis-brosses des portes palières qui sont parties privatives), revêtements de sol et muraux, ornements divers dont miroirs, blocs boîtes aux lettres (dont chaque copropriétaire aura attribution d’une case pour usage privatif).

Cette énumération est purement énonciative et ne peut être exhaustive. Elle n’est donc pas limitative pour d’autres éléments pouvant être considérés comme parties communes.

Sont également accessoires aux parties communes, les droits immobiliers ci-après :

- Le droit de surélever le bâtiment objet du présent règlement, et d’en affouiller le sol.

- Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties privatives auxquelles elles sont afférentes, ni d’une succession, ni d’une action en partage, ni d’une licitation forcée.

Chaque copropriétaire a des droits indivis sur les « parties communes » ci-dessus définies, et un droit exclusif et particulier sur les parties de l’immeuble comprises dans son lot. Ces droits sont inséparables, de telle sorte que le partage des parties communes ne pourra être provoqué, celle-ci étant, de convention expresse, placées sous le régime de l’indivision forcée organisé dans le cadre des textes susvisés, par dérogation à l’article 815 du Code civil et en application de l’article 6 de la loi n°65-557 du 10 Juillet 1965, sous réserve des exceptions qui peuvent être prévues par ladite loi.

Il est entendu que l'immeuble est constitué de trois bâtiments avec structures en élévation distinctes depuis les fondations. Ils correspondent aux colonnes A, B et C. Certaines parties communes sont donc spéciales à chacun des trois bâtiments, d'oú prises en compte différentes en ce qui concerne les charges de copropriété. Ceci explique la différence faite entre parties communes générales données á l'article 7, et les parties communes dites «bâtiment» listées à l'article 8.

Aucune atteinte aux parties communes à fins privatives (modifications, percements, branchements...) ne pourra être autorisée sans accord en assemblée générale et éventuellement supervision et contrôle par l’architecte de la copropriété (se référer à l’article 16 du présent règlement de copropriété).

Les travaux réalisés par un copropriétaire ou un occupant, et qui auraient pu avoir pour effet de porter atteinte aux éléments essentiels de l’immeuble (structure, réseaux, éléments de sécurité,…) pourront faire l’objet d’une intervention sur initiative du syndic en avisant le conseil syndical, intervention qui entre dans le cadre de la conservation du bien tel que prévu par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. L’assemblée générale de copropriété pourra exiger un contrôle par l’architecte de l’immeuble ou des experts agréés afin de définir les mesures correctives ou de sécurité éventuelles à prendre.

En cas d’atteintes délibérées à des éléments formant parties communes de la copropriété, les frais de remise en état seront imputés au copropriétaire concerné, par le fait d’aggravement de charges. L’assemblée générale de copropriété pourra également décider de l’opportunité d’action en responsabilité et en réparation civile.

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