TITRE III - GESTION DE LA COPROPRIETE

Ouverture d'une nouvelle fenêtre du site avec menu latéral déroulant

PRECEDENT

TITRE III - GESTION DE LA COPROPRIETE

3.1. CHAPITRE PREMIER : CHARGES COMMUNES DE L’IMMEUBLE – ETAT DE REPARTITION.

Les charges communes aux divers copropriétaires désignées et définies ci-après comprendront notamment :

3.1.1. - CHARGES COMMUNES A L’ENSEMBLE IMMOBILIER.

Article 61 - Définition des charges communes à l’ensemble immobilier.

Les charges communes aux différents copropriétaires comprendront :

- Les impôts, taxes et contributions de toute nature auxquels sont assujetties toutes les choses et parties communes de l’ensemble immobilier.

- Les frais de ravalement des façades, auxquels s’ajoutent, mais seulement lorsqu’ils seront les conséquences d’un ravalement général, les frais de nettoyage, de peinture et de réparation des extérieurs des fenêtres, appuis de fenêtres et des persiennes de chaque appartement bien que ces choses soient propriétés privatives

- Les frais d’entretien et de réparation des parties communes générales à l’ensemble immobilier, y compris toiture et ravalement. Les frais d’entretien de jointoiement d’étanchéité entre fenêtres privatives et maçonnerie sont charges privatives, cependant leur réfection est normalement incluse en charges communes dans le cadre limité d’un ravalement.

- Les frais de réparation, d’entretien et de renouvellement des canalisations d’écoulement d’eaux pluviales dans toutes les parties où elles sont communes à l’ensemble immobilier.

- La rémunération du syndic et tous frais de fonctionnement du syndicat des propriétaires pour la gestion des affaires courantes et des comptes, des états de la copropriété, de l’archivage et suivi des archives (y compris du carnet d’entretien de l’immeuble). Ces rémunérations sont fixées par l’assemblée générale des copropriétaires dans le cadre notamment d’un contrat avec le syndic.

- Les dépenses afférentes au fonctionnement du syndicat, les honoraires du syndic et de l’architecte de l’immeuble pour les travaux intéressant les parties communes. Entreront également dans ces dépenses les honoraires supplémentaires du syndic résultant de l’exercice des droits d’information, de contrôle et de consultation par les locataires ou les représentants des associations déclarées.

- Les assurances de toute nature, responsabilité civile, accidents et risques divers en tant qu’elles concernent les parties communes générales à l’ensemble immobilier.

- Les assurances contre l’incendie, le recours des voisins et des occupants, la garantie de toutes explosions, les dégâts des eaux.

- Et d’une manière générale, toutes charges générales à l’ensemble immobilier, la présente énumération étant purement énonciative et non limitative..

Article 62 - Répartition des charges communes à l’ensemble immobilier.

Les charges générales énoncées à l’article précédent seront réparties entre tous les copropriétaires, au prorata des quotes-parts des parties communes générales attachées à chaque lot sur le total des 3990 tantièmes (articles 04 et 05).

Néanmoins, les copropriétaires qui aggraveraient ces charges par leur fait, par celui des personnes à leur service et de leurs locataires, supporteraient seuls l’intégralité des dépenses ainsi occasionnées.

3.1.2. - CHARGES COMMUNES A CHAQUE CAGE D’ESCALIERS.

Article 63 - Définition des charges communes à une cage d’escaliers.

Les charges communes à une cage d’escaliers (cages A, B et C séparément) comprendront :

- Les frais de réparation et d‘entretien des canalisations d’eau, de gaz et d’électricité, écoulement des eaux pluviales et usées, chutes d’eaux de vanne (W.C.), dans toutes les parties où elles sont communes à l’ensemble du bâtiment relatif à une colonne d’escaliers.

- Les frais éventuels d’achat, de location, de réparation et d’entretien des compteurs généraux d’eau, de gaz et d’électricité.

- Les frais de fonctionnement, d’entretien, de réparation et de réfection des antennes et du réseau amplifié commun de réception des émissions de télévision hertzienne et radio (imputables même pour les copropriétaires qui ne l’utiliseraient pas).

- Les frais d’entretien, de réparation, d’éclairage, de chauffage (éventuel) et de nettoyage (dans le cadre des articles 53 et 54 ci-dessus) des locaux collectifs à l’usage des résidents.

- Les frais de désinfection (notamment ensemble vide-ordures / local poubelles suivant réglementation sanitaire départementale), désinsectisation et dératisation, nécessaires à l’entretien et la conservation de l’immeuble en copropriété (23^e ch. 1^er juill. 1994, Loyers et copr., janv. 1995, n° 33).

- Les consommations d’eau et d’électricité servant à l’usage commun des copropriétaires d’une même cage d’escalier.

- Les frais d’entretien, de réparation de réfection des halls d’entrée, des escaliers, des paliers et des tapis-brosses (voir article 08).

- L’entretien et les frais de remplacement des plants de décoration en jardinières des halls d’entrée.

- Le remplacement, l’entretien des boîtes aux lettres (article 08) et des portiers électroniques..

- Et d’une manière générale, les charges de toute nature relatives aux parties communes d’une même cage d’escaliers, la présente énumération étant purement énonciative et non limitative.

Article 64 - Répartition des charges communes à une cage d’escaliers.

Néanmoins, les copropriétaires qui aggraveraient ces charges par leur fait, par celui des personnes à leur service, par leurs locataires et par les choses ou êtres dont il a la garde, supporteraient seuls l’intégralité des dépenses ainsi occasionnées.

Conformément aux dispositions énoncées ci-après dans le présent règlement de copropriété et à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965, les copropriétaires de la cage d’escaliers concernée prendront seuls part au vote sur les décisions qui concernent l’engagement de ces dépenses. Cependant, dans le cadre d’un nécessaire entretien homogène de l’immeuble au profit de tous, les décisions concernant les prestations générales de nettoyage de l’immeuble (nettoyage et lavage des parties communes suivant articles 53 et 54 ci-dessus) seront prises aux voix communes de l’ensemble immobilier représentant les 3990 tantièmes. Les copropriétaires des différentes cages d’escaliers pourront néanmoins décider de prestations complémentaires.

3.1.3. - CHARGES RELATIVES AUX SERVICES COLLECTIFS ET ELEMENTS D’EQUIPEMENT COMMUNS.

Conformément à l’article 10 modifié de la loi du 10 Juillet 1965, complété par l’article 1^er du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chacun.

Article 65 - Consommation d’eau.

Chaque appartement privatif est muni d’un compteur divisionnaire (mentionné à l’article 08 ci-dessus) situé en colonne montante dans les cages d’escalier, chaque copropriétaire paiera la consommation indiquée par son compteur, suivant les relevés entre les mains du syndic.

La différence entre la quantité indiquée par le compteur général et le total des quantités indiquées par les compteurs divisionnaires représentera la quantité à l’usage commun qui sera répartie suivant la quote-part de chacun des copropriétaires dans les charges communes à une cage d’escaliers.

Le relevé et l’entretien de ces compteurs feront l’objet d’un contrat de prestation établi par les soins du syndic. Les charges afférentes feront l’objet d’une répartition égale pour tous les lots.

Article 66 - Charges d’ascenseur.

Les copropriétaires des appartements supporteront les charges afférentes à l’ascenseur dans les proportions indiquées dans le tableau de répartition de l’article 05 ci-dessus (2200 tantièmes par cage d’escaliers).

Ces charges consistent aux frais et dépenses de toute nature concernant l’entretien, les réparations, la réfection et le remplacement, si besoin est, de l’ascenseur, le fonctionnement et l’assurance accident. D’une façon générale, l’énumération ci-dessus n’étant pas limitative, elles comprendront toute dépense s’appliquant à l’ascenseur.

Néanmoins, les copropriétaires qui aggraveraient ces charges par leur fait (y compris les copropriétaires des rez-de-chaussée), par celui des personnes à leur service et de leurs locataires, supporteraient seuls l’intégralité des dépenses ainsi occasionnées.

3.1.4. - CHARGES : - REGLEMENT – PROVISIONS - GARANTIES.

Le règlement des charges précisées aux articles précédents sera réalisé conformément aux dispositions ci-après et conformément à la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965 modifiée, et notamment de ses articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19, 19-1, 19-2 et 33. L’assemblée générale décidera du mode de gestion et/ou de placement des sommes encaissées par le syndicat pour faire face aux charges courantes, exceptionnelles ou spéciales.

Article 67 - Provisions pour fonctionnement courant de la copropriété.

Chaque début année, l’assemblée générale des copropriétaires votera un budget prévisionnel. Cette provision, répartie aux tantièmes, sera exigible auprès de chaque copropriétaire par tranches qui ne pourront excéder le quart du budget prévisionnel pour l’exercice considéré.

Les versements, réclamées par simple lettre missive d’appel de fonds, seront à régler au profit du syndicat pour le premier jour du trimestre couvert par la provision d’un quart de budget annuel.

Articles 68 - Provisions pour réalisation de gros travaux de réfection et d’entretien.

Les versements de charges pour gros travaux exceptionnels de réfection ou d’entretien (tel un ravalement) devront faire l’objet d’appels de fonds séparés dont les modalités de versement et échelonnement seront à fixer en assemblée générale (application de l’article 14-2 de la loi du 10 Juillet 1965).

Il pourra alors être fait appel à des financements par prêts, financements qui ne sauraient être qu’individuels pour chaque copropriétaire intéressé.

Article 69 - Provisions spéciales pour exécution de décisions de l’assemblée générale.

Des provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des décisions de l’assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 Juillet 1965, pourront être fixées par l’assemblée générale dans des conditions particulières.

Les modalités d’exigibilité de ces provisions seront fixées par l’assemblée générale en tenant compte de l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 Mars 1967 et, le cas échéant, des dispositions de l’article 33 de la loi du 10 Juillet 1965.

Article 70 - Règlement des dépenses dues à une aggravation des charges ou à des dégradations du fait d’un copropriétaire ou de ses ayants droit.

Les frais dus à une aggravation des charges ou à la réparation de dégradations du fait d’un copropriétaire ou de ses ayants droit, devront être couverts avant le premier du mois suivant la demande de règlement au profit du syndicat de copropriété exprimée par lettre missive motivée.

Article 71 - Indivisibilité de l’obligation de paiement de charges.

Les obligations de chaque propriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat. En conséquence, le syndicat pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire.

Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des propriétaires indivis.

De même, les nu-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d’un droit d’usage ou d’habitation seront tenus solidairement vis-à-vis du syndicat qui pourra exiger de n’importe lequel d’entre eux l’entier paiement de ce qui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée.

Les partenaires liés à des copropriétaires par un pacte civil de solidarité (PACS) institué par la loi n° 99-944 du 15 novembre 1999, sont tenus solidairement vis-à-vis du syndicat qui pourra leur exiger l’entier règlement des charges formant dépenses relatives au logement (art. 515.4 et 515.5 du Code Civil introduits par la loi ci-dessus citée).

Article 72 - Créances – Défauts de paiement.

Les sommes dues au titre des articles 65 à 70 précédents, à défaut de paiement, portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt fixé au taux légal en matière civile est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au propriétaire défaillant et est exigible en application de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 Mars 1967.

Dans le cas où le syndic serait amené à lancer une procédure de recouvrement des impayés, les autres provisions prévues à l’article 67 ci-dessus et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure conformément à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n° 2000-1208 du 13 Décembre 2000.

Il est convenu que les frais engagés pour obtenir règlement des créances dues seront à la charge pleine et entière du propriétaire défaillant conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, modifiée par la loi n° 2000-1208 du 13 Décembre 2000, à savoir :

- frais de rappel, dans le cadre précisé par le Conseil National de la Consommation en son rapport du 18 Février 1997 (syndics de copropriété),

- frais de transmission de transmission du dossier à l’avocat et / ou à l’huissier,

- frais de prise d’hypothèque,

- honoraires d’avocat et / ou d’huissier,

- frais de suivi du dossier par le syndic et tous autres frais nécessaires exposés par le syndicat.

Les créances de toute nature du syndic à l’encontre de chaque propriétaire seront, qu’il s’agisse de provisions ou de paiements définitifs, garanties par les sûretés prévues par l’article 19 de la loi n° 65-557 du 10 Juillet 1965, la loi n° 91-650 du 09 Juillet 1991 portant sur les procédures civiles d’exécution (modifiée notamment par les lois n° 92-644 du 13-07-1992 et n° 2004-130 du 11-02-2004), et l’article 2102.1° du Code Civil (hypothèque légale sur son lot au profit du syndicat, privilège sur tout ce qui garnit l’appartement concerné ou report sur les loyers dus par le locataire).

Les procédures civiles d’exécution, sur saisie immobilière, ne doivent être considérées qu’à l’aune des dispositions de l’ordonnance du 21 avril 2006 (décret d’application 2006-936 du 27 juillet 2006) portant sur possibilité de vente amiable et sur distribution du prix de vente (se référer notamment aux articles 49 et 112 du décret d’application précité).

Si nécessité il y a, les autres propriétaires devront faire l’avance nécessaire pour parer les conséquences de cette défaillance. Le syndic pourra à cet effet, si nécessaire après réunion d’une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires à défaut de l’assemblée générale ordinaire, procéder dans les conditions fixées par ladite assemblée à des appels de fonds complémentaires.

Article 73 - Clôture annuelle des comptes.

Dans le mois qui suit la fin de l’exercice, le syndic procèdera à la clôture des comptes de l’année écoulée. Ces comptes seront présentés pour vérification au conseil syndical avant de l’être devant l’assemblée générale de copropriété pour approbation des comptes, et fixation du nouveau budget prévisionnel.

Le paiement des charges n’emporte pas l’approbation des comptes, qui reste du ressort de l’assemblée générale.

Tant qu’un nouveau budget prévisionnel n’est pas adopté, le syndic devra reconduire les appels de provisions trimestrielles pour fonctionnement courant de la copropriété, aux montants précédemment décidés. Leur paiement devra alors se poursuivre dans les mêmes conditions d’obligation que précédemment.

SUIVANT